مؤشر الإيجارات في أبوظبي: متوسط الإيجار حسب المنطقة وقواعد الإيجار في 2026

مؤشر الإيجارات في أبوظبي هو المرجع الرسمي لأسعار الإيجار في الإمارة، ويصدره مركز أبوظبي العقاري على خريطته التفاعلية. ويعرض المؤشر لكل منطقة أو مجتمع أو مشروع مسجل قيمة إيجار سنوية دنيا ووسيطة وعليا، حسب نوع العقار وعدد الغرف ونوع العقد. وآخر ربع تعرضه الخريطة هو الربع الثاني من 2025، حين بلغ الإيجار الوسيط للشقة بغرفة نوم واحدة 68,055 درهم سنوياً في جزيرة الريم، و 80,264 درهم في جزيرة ياس، و 40,081 درهم في مدينة محمد بن زايد. أما عند التجديد، فقد صارت قاعدة أحدث أهم من أي مؤشر: فمنذ 3 يونيو 2026 أصبحت نسبة الزيادة السنوية المسموح بها في الإيجار 0% بعد أن كانت 5%، وذلك حتى إشعار آخر. يقدم هذا الدليل أرقام المركز لـ 17 منطقة، ويشرح كيف تتحقق بنفسك من إيجار أي مبنى، وما قواعد 2026 للمستأجرين والملاك، وما تعنيه الأرقام إن كنت تفاضل بين الاستئجار والشراء.

مؤشر الإيجارات في أبوظبي في لمحة

ما الذي يعرضه المؤشر وما الذي لا يعرضه

أطلق مركز أبوظبي العقاري المؤشر في 20 أغسطس 2024 لرفع شفافية سوق الإيجار وتقديم قيم إيجارية تقديرية للمستأجرين والملاك، ربعاً بعد ربع، لمناطق في مختلف أنحاء أبوظبي. ويقع المؤشر على الخريطة التفاعلية للمركز، وهي الخريطة نفسها التي تعرض صفقات البيع والمعروض السكني وعقود الإيجار المسجلة ورسوم الخدمات. اختر منطقة، فتعرض لك الخريطة إيجاراً أدنى ووسيطاً وأعلى بالدرهم سنوياً لنوع العقار وعدد الغرف اللذين اخترتهما. والإيجار الوسيط هو الرقم الرئيسي، ويظهر باسم متوسط الإيجار السنوي، ويتتبع رسم بياني الخطوط الثلاثة ربعاً بربع، بدءاً من مطلع 2022 في معظم المناطق. أما إذا اخترت جميع أنواع العقارات وجميع أعداد الغرف، فتعرض الخريطة كل أعداد الغرف دفعة واحدة، مقرّبةً إلى أقرب ألف.

اعرف حدود المؤشر قبل أن تعتمد على أي رقم. فآخر ربع هو الربع الثاني من 2025، لذلك لا تعرض الخريطة ما جرى للإيجارات بعده. ويوضح المركز صراحةً أن المؤشر دليل عام لأسعار الإيجار يستند إلى بيانات مجمعة، للمعلومات العامة فقط، ولا يجوز الاعتماد عليه كمرجع قانوني لتحديد القيمة الدقيقة لأي وحدة سكنية. كما أن كل رقم يصف منطقة ونوعاً من المساكن، لذلك قد يأتي إيجار مبنى أو إطلالة أو تشطيب بعينه أعلى منه أو أدنى. ويشرح دليلنا إلى مركز أبوظبي العقاري وداري وتوثيق ومضمون الأنظمة الرسمية المحيطة بالمؤشر.

متوسط إيجار الشقق في أبوظبي حسب المنطقة

هذه هي قيم الإيجار السنوي الوسيطة للشقق والدوبلكس في الربع الثاني من 2025، لجميع أنواع العقود، كما قرأناها من الخريطة في 25 سبتمبر 2026. والأسماء هي أسماء المناطق لدى المركز: فمنطقة مدينة خليفة لديه تضم أيضاً مدينة مصدر وحدائق الراحة، والغدير مسجلة ضمن منطقة الليان.

تسجل جزيرة السعديات، موطن المنطقة الثقافية في السعديات، أعلى القيم الوسيطة في الجدول لكل الأحجام، بينما تسجل مدينة محمد بن زايد أدناها، بأقل كثيراً من نصف مستوى السعديات. وتسير الاستوديوهات على ترتيب مشابه: 54,268 درهم في جزيرة الريم، و 48,309 درهم في شاطئ الراحة، و 53,368 درهم في مدينة خليفة، و 32,995 درهم في مدينة محمد بن زايد. وفي جزيرة ياس جاء الإيجار الوسيط للاستوديو، 85,453 درهم، أعلى من الإيجار الوسيط للشقة بغرفة واحدة في ذلك الربع، وهذا تذكير بأن كل رقم يعكس العقود التي تقف خلفه وليس قائمة أسعار.

تحتاج جزيرة المارية إلى حذر خاص. فسلسلتها لا تبدأ إلا في الربع الثالث من 2024، فلا توجد بعد مقارنة على مدى عام، وأرقامها هي الأعلى بين كل المناطق في هذا الدليل: 116,468 درهم للشقة بغرفة واحدة و 252,094 درهم للشقة بغرفتين في الربع الثاني من 2025. ويشرح دليلنا إلى جزيرة المارية ما تقدمه الجزيرة.

متوسط إيجار الفلل والتاون هاوس حسب المنطقة

هذه هي قيم الإيجار السنوي الوسيطة للفلل والتاون هاوس في الربع الثاني من 2025، لجميع أنواع العقود. وحيث لا تعرض الخريطة رقماً لعدد معين من الغرف، يذكر الجدول ذلك.

تسجل المجتمعات على الجزر أعلى إيجارات الفلل، وفي مقدمتها جزيرة السعديات، حيث بلغ الإيجار الوسيط للفيلا بخمس غرف 585,988 درهم سنوياً. وفي المجتمعات الراسخة على البر الرئيسي يبقى الفرق بين أربع غرف وخمس صغيراً، بل جاء الإيجار الوسيط للفيلا بخمس غرف في مدينة خليفة أقل بقليل من الفيلا بأربع غرف. وتبدأ سلسلة جزيرة الجبيل في 2025 فقط، ولا تعرض الخريطة بعد أي رقم إيجار لجزيرة الحديريات أو الجرف، ويغطي دليلانا إلى جزيرة الحديريات والجرف هذين المجتمعين.

كيف تتحقق من إيجار أي مبنى على خريطة مركز أبوظبي العقاري

1. افتح الموقع الإلكتروني لمركز أبوظبي العقاري، واختر بيانات السوق ثم الخريطة التفاعلية.
2. انتقل في الخريطة إلى عرض متوسط أسعار الإيجار.
3. اختر نوع العقد: جميع العقود، أو العقود الجديدة فقط، أو عقود التجديد فقط.
4. اختر السنة ونوع العقار، شقة أو فيلا، وعدد غرف النوم.
5. ابحث عن المنطقة أو انقر عليها في الخريطة، وقرّب العرض للانتقال من المنطقة إلى المجتمع ثم إلى المشروع حيث تتوفر البيانات.
6. اقرأ لوحة النظرة العامة: متوسط الإيجار السنوي، والربع الذي يستند إليه، والرسم البياني للإيجار الأدنى والوسيط والأعلى عبر الزمن.

قارن المتشابه بالمتشابه: العدد نفسه من الغرف، والنوع نفسه من العقارات، والمشروع نفسه حيثما أمكن. وانظر إلى النطاق لا إلى القيمة الوسيطة وحدها: ففي جزيرة الريم تراوح إيجار الشقة بغرفة واحدة بين 57,000 درهم عند القيمة الدنيا و 78,000 درهم عند القيمة العليا في الربع الثاني من 2025. وبدّل بين العقود الجديدة وعقود التجديد، لأن لكل منهما قصة مختلفة.

العقود الجديدة أغلى من عقود التجديد

يبيّن خيار نوع العقد كم دفع المستأجر الجديد أكثر من المستأجر الذي جدد عقده. ففي الشقق بغرفة واحدة في الربع الثاني من 2025، تراوح الفرق بين 6% في مدينة محمد بن زايد و 22% في جزيرة ياس:

وتُظهر الشقق بغرفتين النمط نفسه: ففي جزيرة الريم بلغ الإيجار الوسيط للعقود الجديدة 106,921 درهم مقابل 95,437 درهم عند التجديد. وقبل إجراء 2026 كان الانتقال إلى مسكن جديد أكثر كلفة من البقاء فيه، ولهذا تهم قواعد التجديد الطرفين إلى هذا الحد.

كيف تحركت الإيجارات قبل تجميد 2026

بين الربع الثاني من 2024 والربع الثاني من 2025 ارتفع الإيجار الوسيط للشقة بغرفة واحدة في كل المناطق أدناه، وكان الارتفاع الأكبر في جزيرة ياس:

وتُظهر تقارير المركز نفسه أن الارتفاع استمر بعد آخر ربع في المؤشر. فعند إعلانه إجراء 2026، قال المركز إن الطلب تجاوز العرض باستمرار، وإن أسعار الإيجارات الجديدة ارتفعت 15% على مستوى أبوظبي و 23% في المناطق الاستثمارية مقارنة بالعام السابق. وقدّر تقريره عن السوق في النصف الأول من 2026، الصادر في 18 أغسطس 2026، ارتفاع أسعار عقود الإيجار الجديدة بنسبة 17% للشقق و 9% للفلل، وبنسبة 21% و 16% داخل المناطق الاستثمارية. كما أحصى 233,000 عقد إيجار سكني سارٍ بقيمة 9.3 مليار درهم، ووجد أن المساكن المؤجرة تشكل 69% من الوحدات المشغولة في منطقة أبوظبي. ويتناول تقرير سوق الإيجارات لدينا العوائد حسب المنطقة.

تجميد الإيجار في 2026: ما الذي تغير في 3 يونيو

في 3 يونيو 2026 غيّرت حكومة أبوظبي نسبة الزيادة السنوية المسموح بها في الإيجار من 5% إلى 0% على العقارات السكنية والتجارية والصناعية في جميع أنحاء الإمارة، لفترة قصيرة مؤقتة وحتى إشعار آخر. وطوال سريان هذا الإجراء، يُجدَّد كل عقد إيجار بنسبة زيادة 0%.

ويأتي الإجراء مع نقطة مرجعية. فبحسب نص المركز، تُعتمد القيمة الإيجارية المحددة في آخر عقد توثيق مسجل للعقار أساساً لجميع عمليات تجديد عقود الإيجار وإبرام الاتفاقيات الجديدة. ولهذا يهم العقد المسجل: فآخر عقد سُجل للمسكن هو الرقم الذي تنطلق منه القواعد، عند التجديد ومع المستأجر الجديد. ويشرف المركز على الامتثال، ويمكن لكل من يرى أن القرار لا يُطبَّق أن يتواصل معه عبر موقعه الإلكتروني وخدمة المتعاملين وبريده الإلكتروني الرسمي.

وتستند صلاحية هذا الإجراء إلى قانون الإيجارات نفسه. فالمادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006 تسمح بزيادة واحدة في السنة لا تتجاوز 5%، وتجيز لرئيس المجلس التنفيذي زيادة هذه النسبة أو إنقاصها أو إلغاءها، ويسري الحد على المستأجرين الحاليين عند التجديد وعلى المستأجرين الجدد عند إبرام العقد. وحتى 25 سبتمبر 2026 لم يعلن المركز أي تغيير على إجراء 0%، لكنه مؤقت بطبيعته، فتحقق من آخر المستجدات قبل التوقيع أو التجديد.

التجديد والإشعار والإخلاء: ماذا يقول قانون الإيجارات

يحدد قانون الإيجارات في أبوظبي، القانون رقم 20 لسنة 2006 كما هو منشور مع تعديلاته في مكتبة القوانين على منصة داري، القواعد التي يواجهها معظم المستأجرين والملاك عند التجديد:

ويقتصر الإخلاء على الأسباب الواردة في المادة 23: عدم سداد الإيجار في موعده، والتأجير من الباطن دون إذن كتابي، والاكتظاظ أو سوء الاستخدام، والاستخدام الذي يضر بالصحة أو النظام العام، والهدم لإعادة البناء بعد الحصول على التصاريح اللازمة، وهو ما يشترط أن يكون عمر العقار خمس عشرة سنة على الأقل ويمنح المستأجر مهلة ستة أشهر من تاريخ صدور التصاريح. أما المالك الذي يريد السكن في العقار فيجب ألا يملك عقاراً آخر صالحاً للسكن في نطاق البلدية نفسها، وأن يرسل إشعاراً قبل ستة أشهر من انتهاء العقد، وأن يسكن فيه فعلياً سنة متصلة، وإلا جاز للجنة أن تحكم بعودة المستأجر أو بتعويض لا يتجاوز إيجار سنة أو بالأمرين معاً.

وتنظر في النزاعات لجنة فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء في إمارة أبوظبي، ويرأسها قاضٍ. ويكون حكمها نهائياً إذا لم تتجاوز قيمة النزاع 50,000 درهم، وما زاد على ذلك يجوز استئنافه خلال خمسة عشر يوماً، ويجوز الطعن بالنقض في أحكام الاستئناف في النزاعات التي تتجاوز قيمتها 300,000 درهم خلال ثلاثين يوماً. وللإقامات القصيرة نظام مستقل وترخيص خاص، فاطلع على صفحة بيوت العطلات لدينا.

الاستئجار أم الشراء؟ ما الذي يقوله المؤشر للمشتري

والمؤشر أيضاً أعدل نقطة بداية لقرار الاستئجار أو الشراء، لأنه يقدم إيجاراً رسمياً تقارنه بثمن الشراء. ففي الربع الثاني من 2025 بلغ الإيجار الوسيط لشقة بغرفتين في جزيرة ياس 127,020 درهم سنوياً، أي نحو 10,585 درهم شهرياً، وفي جزيرة الريم 99,566 درهم، أي نحو 8,297 درهم شهرياً. قارن ذلك بالقسط الشهري لمسكن مشابه في حاسبة الرهن العقاري لدينا، وأضف رسوم الخدمات التي تعرضها خريطة المركز أيضاً لكل مشروع، وتذكّر التكاليف التي تُدفع مرة واحدة عند الشراء: الدفعة الأولى، ورسوم التسجيل البالغة 2%، ورسوم خدمات إلكترونية قدرها 875 درهم عند تسجيل البيع.

تبيّن حاسبة القدرة الشرائية ما يمكنك اقتراضه، ويشرح دليلنا إلى القرض العقاري في أبوظبي قواعد الإقراض، ويغطي دليل شراء العقار للمقيمين الأجانب الأوراق المطلوبة. وحين تصبح مستعداً للمقارنة، تصفح الشقق المعروضة للبيع في أبوظبي أو الفلل المعروضة للبيع أو المشاريع على الخارطة التي تتيح لك الدفع على مراحل وأنت مستأجر. والشراء ليس أرخص تلقائياً: فالأسعار والإيجارات وأسعار الفائدة المصرفية تتحرك في الاتجاهين، وقد يجد المستأجر الذي لا يمكن رفع إيجاره عند التجديد أن البقاء في مسكنه أقل كلفة في الوقت الحالي.

ماذا يعني المؤشر للملاك والمستثمرين

بالنسبة إلى المستثمر، يجيب المؤشر عن السؤال الأول في أي عملية شراء: بكم سيُؤجَّر العقار؟ والعائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على السعر. فعند القيمة الوسيطة في الربع الثاني من 2025 البالغة 68,055 درهم لشقة بغرفة واحدة في جزيرة الريم، يعطي سعر شراء قدره 1,000,000 درهم عائداً إجمالياً قدره 6.8%، ويعطي سعر 1,300,000 درهم عائداً قدره 5.2%، قبل رسوم الخدمات والصيانة والأشهر الشاغرة. اختبر أرقامك في حاسبة عائد الإيجار لدينا واقرأ دليل العائد على الاستثمار العقاري في أبوظبي، ثم قارن الشقق المعروضة للبيع في جزيرة الريم بالقيم الوسيطة أعلاه.

وتغيّر قواعد 2026 صورة الدخل بثلاث طرق. فالمستأجر الحالي يجدد بزيادة 0%، فيبقى إيجار العقد القائم على حاله طوال سريان الإجراء. كما تستند الاتفاقيات الجديدة إلى إيجار آخر عقد توثيق مسجل، لذلك إذا اشتريت مسكناً مؤجراً فالإيجار المسجل هو أول رقم تتحقق منه، وبموجب المادة 18 ينتقل إليك العقد مع المسكن. وأخيراً ينبغي تسجيل كل عقد إيجار: فعلى منصة تم يكلف تسجيل عقد إيجار جديد 50 درهم ويستغرق يوماً واحداً، أو 1% للعقود التي تزيد مدتها على أربع سنوات، ويكلف تجديد عقد الإيجار 50 درهم.

تقارن مقالتنا عن الإيجار المفروش وغير المفروش بين الخيارين للملاك. وإن كنت توازن بين البيع وتأجير جديد، فإن دليلنا إلى بيع العقار في أبوظبي وطلب تقييم العقار هما نقطة البداية.

أخطاء ينبغي تجنبها

• التعامل مع المؤشر كأنه قائمة أسعار. فهو دليل رسمي لإيجارات المنطقة، وليس مرجعاً قانونياً لأي وحدة بعينها.
• نسيان التاريخ. فآخر ربع في الخريطة هو الربع الثاني من 2025، ويذكر المركز أن إيجارات العقود الجديدة واصلت الارتفاع بعده.
• تجاهل نوع العقد. فالعقود الجديدة وعقود التجديد تُسعَّر بشكل مختلف.
• افتراض أن إجراء 0% دائم. فهو مؤقت وحتى إشعار آخر.
• إغفال التسجيل أو الإشعار. فالقواعد تنطلق من آخر عقد توثيق مسجل، وتغيير الشروط يحتاج إلى إشعار كتابي قبل شهرين من انتهاء العقد.

كيف تساعدك ماستربيس بروبرتي

ماستربيس بروبرتي وسيط عقاري مرخص في أبوظبي يخضع لتنظيم مركز أبوظبي العقاري. ويمكن لمستشارينا مساعدتك في قراءة المؤشر لمبنى محدد، ومقارنته بالمساكن المعروضة للبيع، والتحقق من عقد الإيجار المسجل لأي مسكن مؤجر قبل أن تلتزم. تصفح أدلة أبوظبي العقارية لدينا، أو تواصل معنا أو احجز مكالمة فيديو مع أحد المستشارين.

الأسئلة الشائعة

ما هو مؤشر الإيجارات في أبوظبي؟

هو المؤشر الرسمي للإيجارات في الإمارة، وقد أطلقه مركز أبوظبي العقاري في 20 أغسطس 2024. ويعرض على الخريطة التفاعلية للمركز إيجاراً سنوياً أدنى ووسيطاً وأعلى لكل منطقة حسب نوع العقار وعدد الغرف ونوع العقد.

أين يمكنني الاطلاع على مؤشر الإيجارات في أبوظبي؟

على الموقع الإلكتروني لمركز أبوظبي العقاري، ضمن بيانات السوق ثم الخريطة التفاعلية، في عرض متوسط أسعار الإيجار. اختر نوع العقد والسنة ونوع العقار وعدد الغرف، ثم حدد المنطقة أو المجتمع أو المشروع على الخريطة.

ما الفترة التي يغطيها مؤشر الإيجارات؟

تتيح الخريطة السنوات من 2022 إلى 2025، وتستند أحدث أرقامها إلى الربع الثاني من 2025. وعند الإطلاق وصف المركز المؤشر بأنه يقدم أسعار إيجار تقديرية ربع سنوية لمناطق في مختلف أنحاء أبوظبي.

كم يبلغ متوسط إيجار الشقة بغرفة نوم واحدة في أبوظبي؟

يعتمد ذلك على المنطقة. ففي الربع الثاني من 2025 تراوح الإيجار الوسيط للشقة بغرفة واحدة بين 40,081 درهم في مدينة محمد بن زايد و 91,278 درهم في جزيرة السعديات بين المناطق الرئيسية في هذا الدليل، وبلغ 68,055 درهم في جزيرة الريم و 80,264 درهم في جزيرة ياس. وجاءت جزيرة المارية أعلى من ذلك عند 116,468 درهم.

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار في أبوظبي في 2026؟

ليس عند التجديد طوال سريان الإجراء الحالي. فمنذ 3 يونيو 2026 أصبحت نسبة الزيادة السنوية المسموح بها 0% على العقارات السكنية والتجارية والصناعية في جميع أنحاء الإمارة، بعد أن كانت 5%، بصفة مؤقتة وحتى إشعار آخر.

هل ينطبق تجميد الإيجار على المستأجرين الجدد؟

يقول مركز أبوظبي العقاري إن القيمة الإيجارية في آخر عقد توثيق مسجل للعقار تُعتمد أساساً لجميع عمليات التجديد والاتفاقيات الجديدة، كما تطبق المادة 16 من قانون الإيجارات حد الزيادة على المستأجرين الجدد عند إبرام العقد. تحقق من الإيجار المسجل للمسكن قبل الاتفاق على أي رقم.

ما مدة الإشعار التي يجب على المالك أو المستأجر تقديمها في أبوظبي؟

إشعار كتابي قبل شهرين من انتهاء العقد للمسكن، وثلاثة أشهر للاستخدام التجاري أو الصناعي أو المهني، إذا كان أحد الطرفين لا يرغب في التجديد أو يريد تعديل الشروط. أما المالك الذي يحتاج المسكن لسكنه الخاص فعليه إرسال إشعار قبل ستة أشهر من انتهاء العقد.

هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر لبيع العقار؟

البيع ليس من أسباب الإخلاء الواردة في المادة 23 من قانون الإيجارات، والمادة 18 تُبقي العقد سارياً في مواجهة المالك الجديد.

ماذا أفعل إذا رفع المالك الإيجار فوق الحد المسموح؟

تواصل مع مركز أبوظبي العقاري عبر قنواته الرسمية، وارفع النزاع إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية، التي يحق لها خفض الزيادة إلى الحد القانوني وتغريم المالك بما يصل إلى إيجار سنة.

هل مؤشر الإيجارات ملزم قانونياً؟

لا. فالمركز يصفه بأنه دليل عام يستند إلى بيانات مجمعة، للمعلومات فقط، ولا يجوز الاعتماد عليه كمرجع قانوني لتحديد القيمة الإيجارية الدقيقة لأي وحدة سكنية.

كم تبلغ تكلفة تسجيل عقد الإيجار في أبوظبي؟

على منصة تم، يكلف تسجيل عقد إيجار جديد 50 درهم ويستغرق يوماً واحداً، أو 1% للعقود التي تزيد مدتها على أربع سنوات، ويكلف تجديد عقد الإيجار 50 درهم.

هل الاستئجار أرخص أم الشراء في أبوظبي؟

يعتمد ذلك على المسكن وعلى دفعتك الأولى وعلى المدة التي ستبقى فيها. قارن إيجار المؤشر بالقسط الشهري ورسوم الخدمات لمسكن مشابه، وأضف رسوم التسجيل البالغة 2% عند الشراء. فالأسعار والإيجارات وأسعار الفائدة المصرفية تتحرك في الاتجاهين.