نعم، تستطيع بيع منزل في أبوظبي وفيه مستأجر. فبموجب قانون الإيجار يبقى العقد نافذاً في مواجهة المالك الجديد، فيتسلم المشتري مستأجرك والإيجار وتاريخ الانتهاء. والبيع ليس من الأسباب التي يذكرها القانون لطلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد. وما يجعل البيع سهلاً هو اتفاق مكتوب وواضح مع المستأجر على المعاينات، واتفاقية بيع تحدد من يحصل على أي إيجار وعلى التأمين.
ماذا يقول القانون عند بيع منزل مؤجر؟
قانون الإيجار في أبوظبي، القانون رقم 20 لسنة 2006 وتعديلاته، منشور في صفحة القوانين والتشريعات لدى مركز أبوظبي العقاري. وتهم البائع ثلاث مواد أكثر من غيرها:
- المادة 18: إذا انتقلت ملكية المنزل المؤجر إلى شخص آخر يكون عقد الإيجار نافذاً في مواجهة المالك الجديد.
- المادة 19: لا يطالب المالك الجديد المستأجر بالإيجار المدفوع مقدماً للمالك السابق إلا إذا أثبت أن المستأجر كان يعلم بانتقال الملكية عند الدفع، وإلا طالب به المالك السابق.
- المادة 20: على الطرف الذي لا يرغب في التجديد أو يريد تعديل الشروط أن يبلغ الطرف الآخر كتابياً قبل شهرين من انتهاء العقد في العقار السكني، وثلاثة أشهر في العقار التجاري.
هل يمكن مطالبة المستأجر بالمغادرة لأنني أبيع؟
تحدد المادة 23، مع مراعاة المادة 20، الأسباب الوحيدة التي يجوز للمالك أن يطلب بها إخلاء المستأجر، ومنها عدم دفع الإيجار، والتأجير من الباطن دون إذن، وسوء استعمال المنزل، والهدم أو إعادة البناء بشروط صارمة، ورغبة المالك في السكن فيه. وبيع المنزل ليس من هذه الأسباب.
ولسبب السكن الشخصي شروط واضحة: أن يُشعر المالك المستأجر قبل ستة أشهر من انتهاء العقد، وألا يملك منزلاً آخر صالحاً للسكن في البلدية نفسها، وأن يسكن فيه فعلاً سنة متصلة. وإن لم يفعل جاز الحكم للمستأجر بالعودة إلى المنزل أو بتعويض لا يتجاوز إيجار سنة. وعلى المشتري الذي يريد السكن أن يقرأ هذه الشروط قبل التوقيع، وفي حالتك الخاصة اطلب استشارة قانونية.
على ماذا أتفق مع المستأجر؟
لا يضع القانون قواعد للمعاينات، فاتفقا عليها كتابياً وحافظ على تعاون المستأجر:
- أيام المعاينة وأوقاتها، ومدة الإشعار قبل كل معاينة.
- هل ينوي المستأجر التجديد، فهذا يبين للمشتري ما يشتريه فعلاً.
- حالة المنزل، مع صور مؤرخة.
- من يحتفظ بالتأمين، وأنه سينتقل إلى المشتري.
- الإذن بمشاركة بيانات العقد ورقم المستأجر مع المشتري.
وإذا فضّل المستأجر المغادرة قبل انتهاء العقد فدوّنا هذا الاتفاق كتابياً. وعندها يمكن إلغاء عقد توثيق الساري عبر خدمة «إلغاء عقد إيجار للوحدات المؤجرة» في منصة تم، التي لا تذكر رسوماً ولا مستندات. ويجب أن يقبل المستأجر الإلغاء في داري، وإذا رفضه جاز للمؤجر اللجوء إلى أمر قضائي.
ماذا تتضمن اتفاقية البيع؟
- أن المنزل يُباع وفيه مستأجر، مع رقم عقد توثيق.
- الإيجار السنوي ومواعيد الدفع والشيكات المتبقية.
- حصة المشتري من الإيجار المدفوع مسبقاً، وطريقة تسويتها.
- مبلغ التأمين وانتقاله إلى المشتري.
- تاريخ انتهاء العقد وقواعد الإشعار المذكورة أعلاه.
والإيجار مجمد حالياً خارج سوق أبوظبي العالمي: فمنذ 3 يونيو 2026 تتم التجديدات بزيادة 0% حتى إشعار آخر، ويُعتمد في التجديدات والاتفاقيات الجديدة الإيجار المسجل في آخر عقد توثيق. لذا يسعّر المشتري منزلك على أساس الإيجار المسجل اليوم. ويستطيع أي شخص التحقق من العقد برقمه عبر صفحة التحقق من المستند لدى مركز أبوظبي العقاري.
خطوات بيع منزل فيه مستأجر
- راجع عقد توثيق: الإيجار وتاريخ الانتهاء والشيكات.
- تحدث مع المستأجر واتفقا كتابياً على المعاينات والتأمين.
- وقّع عقد وساطة مع وسيط مرخص ووافق على تصريح الإعلان مضمون.
- أعلن عن المنزل على أنه مؤجر، مع الإيجار وتاريخ انتهاء العقد.
- اتفق على البيع، مع كتابة شروط العقد في اتفاقية البيع.
- احصل على شهادة عدم الممانعة من المطور وسجّل نقل الملكية عبر داري أو منصة تم.
- عرّف المشتري بالمستأجر وسلّمه التأمين والشيكات المتبقية كما اتفقتما.
هل يختلف الأمر في جزيرتي الريم والمارية؟
نعم. فعقود الإيجار في الجزيرتين تُسجل لدى سوق أبوظبي العالمي (ADGM) عبر منصة AccessRP، وتخضع لقواعده الخاصة. ويقول سوق أبوظبي العالمي إنه لا يمكن تغيير المستأجر خلال عقد سارٍ، ولا ينتهي العقد مبكراً إلا بموافقة الطرفين أو بأمر من المحكمة. فاسأل فريق دعم منصة AccessRP عن طريقة التعامل مع العقد عند بيع المنزل.
المصادر الرسمية
اطلعنا عليها في 29 أكتوبر 2026. قد تتغير القواعد والرسوم، فراجع الصفحة الرسمية قبل أي إجراء.
الأسئلة الشائعة
هل أستطيع بيع عقاري في أبوظبي وهو مؤجر؟
نعم. فبموجب المادة 18 من القانون رقم 20 لسنة 2006 يبقى عقد الإيجار نافذاً في مواجهة المالك الجديد، فيتسلم المشتري العقد.
هل يجب أن يغادر المستأجر عند بيع المنزل؟
لا. فالبيع ليس من الأسباب الواردة في المادة 23 لطلب إخلاء المستأجر. ويستمر العقد مع المالك الجديد حتى ينتهي أو يتفق الطرفان على غير ذلك.
هل يستطيع المالك الجديد السكن في المنزل؟
فقط بشروط السكن الشخصي في المادة 23: إشعار قبل ستة أشهر من انتهاء العقد، وعدم امتلاك منزل آخر صالح للسكن في البلدية نفسها، والسكن فيه سنة متصلة. واطلب استشارة قانونية لحالتك.
من يحتفظ بالإيجار الذي دفعه المستأجر مسبقاً؟
تقول المادة 19 إن المالك الجديد لا يطالب المستأجر بالإيجار المدفوع مقدماً إلا إذا أثبت أن المستأجر كان يعلم بانتقال الملكية عند الدفع، وإلا طالب به المالك السابق. فحددا التقسيم في اتفاقية البيع.
احصل على تقييم مجاني وتقدير للإيجار
تقييم مجاني وتقدير للإيجار لمنزلك في أبوظبي، للبيع أو للإيجار، يصلك الرد خلال 24 ساعة من مستشار مرخّص.
نقيّم المنازل المؤجرة على أساس الإيجار المسجل اليوم، ونسوقها للمشترين الذين يريدون منزلاً فيه مستأجر. اطلب تقييمك المجاني أو اعرض عقارك معنا.
