الأسئلة الشائعة

نعم، يمكن للأجانب شراء العقارات في أبوظبي ضمن مناطق الاستثمار المحددة بموجب القانون رقم 19 لسنة 2005 وتعديلاته. ويمكن للمواطنين الأجانب الحصول على:

• التملك الحر: ملكية كاملة للعقار وللأرض المقام عليها، مع حق البيع أو التأجير أو التوريث.
• المساطحة: حق استخدام الأرض وتطويرها لمدة تصل إلى 50 عاماً قابلة للتجديد.
• حق الانتفاع: حق استخدام العقار لمدة تصل إلى 99 عاماً دون تملك الأرض.

ولا يشترط وجود شريك أو كفيل محلي. كما أن شراء عقار بقيمة تتجاوز 2 مليون درهم قد يؤهل المشتري للحصول على الإقامة الذهبية في دولة الإمارات لمدة 10 سنوات.

حددت أبوظبي عدداً من المناطق التي يمكن للمواطنين الأجانب شراء عقارات فيها بنظام التملك الحر. ومن أبرز مناطق الاستثمار:

• جزيرة الريم: من أشهر مناطق التملك الحر، وتضم أبراجاً مثل سكاي تاور، وأبراج صن آند سكاي، وأبراج البوابة.
• جزيرة السعديات: وجهة ثقافية بالقرب من متحف اللوفر أبوظبي، وتضم مجتمعات راقية مثل سعديات جروف، والممشى، ونُدرة.
• جزيرة ياس: تشتهر بحلبة ياس مارينا وعالم فيراري ومجتمعات سكنية مثل ياس آكرز، ومايان، وخليج ياس.
• جزيرة المارية: المركز المالي لأبوظبي (سوق أبوظبي العالمي)، وتضم ذا ريزيدنسز في مانداران أورينتال وأبراجاً فاخرة أخرى.
• مدينة مصدر: مجتمع حضري مستدام يضم مساكن صديقة للبيئة.
• شاطئ الراحة: مجتمع على الواجهة المائية يضم شققاً وتاون هاوس وفللاً.
• بلوم ليفينغ (كاساريس، فايا): مجتمع جديد متكامل التخطيط في مدينة زايد.
• جزيرة جبيل: مجتمع على جزيرة أشجار القرم يضم فللاً وتاون هاوس.
• الغنتوت: منطقة حدودية بين أبوظبي ودبي تضم مشاريع على الشاطئ.
• الشامخة: منطقة ضاحية متنامية تضم مجتمعات فلل.

ويتواصل تحديد مناطق جديدة مع توسع أبوظبي في سوقها العقاري أمام المستثمرين الدوليين.

التملك الحر يمنح المشتري ملكية كاملة ودائمة للعقار وللأرض المقام عليها، ويحق للمالك بيعه أو تأجيره أو رهنه أو توريثه لورثته. والتملك الحر متاح لجميع الجنسيات ضمن مناطق الاستثمار المحددة.

التملك المؤقت (المساطحة أو حق الانتفاع) يمنح حقوق استخدام لفترة محددة، تصل عادة إلى 50 عاماً في المساطحة مع حق التطوير، أو إلى 99 عاماً في حق الانتفاع للاستخدام دون حق التطوير. وعند انتهاء المدة تعود الملكية إلى مالك الأرض ما لم يتم التجديد.

ويُسجَّل النوعان لدى دائرة الشؤون العقارية في أبوظبي (ADREC) التابعة لدائرة البلديات والنقل.

نعم، عمليات الشراء النقدي شائعة في أبوظبي وهي الطريقة الأسرع لإتمام الصفقة، إذ تكتمل عادة خلال يومين إلى 5 أيام عمل.

الإجراءات المعتادة للشراء النقدي:

1. الاتفاق على السعر وتوقيع مذكرة تفاهم (MOU).
2. الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور.
3. يتم السداد عبر شيك مصرفي معتمد باسم البائع، وهي الطريقة المعتمدة لدى ADREC.
4. يحضر الطرفان إلى ADREC أو أحد مكاتب الأمناء المعتمدين لإتمام نقل الملكية وإصدار سند الملكية الجديد.

وتُطبَّق رسوم نقل ملكية بنسبة 2% من قيمة العقار تُسدد إلى ADREC. وفي حال السداد عبر تحويل بنكي بدلاً من الشيك المصرفي، قد يُطلب إقرار قضائي يؤكد استلام المبلغ.

تختلف المدة الزمنية للصفقات في أبوظبي بحسب طريقة السداد ونوع العقار:

الشراء النقدي

• المدة: يومان إلى 5 أيام عمل
• الخيار الأسرع، إذ لا يتطلب أي موافقات بنكية
• بمجرد اتفاق المشتري والبائع، يتم الحصول على شهادة عدم الممانعة والحضور إلى ADREC ليكتمل نقل الملكية

الشراء بالتمويل العقاري

• المدة: من 4 إلى 8 أسابيع
• تشمل خطوات إضافية: الموافقة المبدئية من البنك، وتقييم العقار خلال 3 إلى 5 أيام عمل، وخطاب عرض التمويل، وتسوية أي رهن قائم على العقار
• وبعد اعتماد التمويل، تأتي شهادة عدم الممانعة ثم نقل الملكية لدى ADREC

الشراء على المخطط

• المدة: متغيرة، بحسب إجراءات المطور
• عند الشراء مباشرة من المطور، تُوقَّع اتفاقية البيع والشراء (SPA) وتُسجَّل لدى ADREC
• وتتطلب إعادة بيع العقار على المخطط قبل التسليم شهادة عدم ممانعة من المطور وموافقة ADREC

الإجراءات المعتادة لشراء عقار جاهز في السوق الثانوي بأبوظبي:

1. البحث عن العقار: تحديد العقار والاتفاق على الشروط مع البائع، عادة من خلال وسيط مرخص.
2. توقيع مذكرة التفاهم: يوقّع الطرفان مذكرة تفاهم تحدد السعر وشروط السداد والجدول الزمني، مع دفع عربون يبلغ عادة 10%.
3. الحصول على شهادة عدم الممانعة: يطلب البائع شهادة عدم ممانعة من المطور تؤكد عدم وجود رسوم خدمات مستحقة أو مخالفات. وتتراوح رسوم الشهادة من 500 درهم إلى 5,000 درهم.
4. التمويل العقاري عند الحاجة: يحصل المشتري على موافقة مبدئية للتمويل، ويُجرى تقييم العقار، ثم يصدر عرض التمويل النهائي.
5. نقل الملكية لدى ADREC: يحضر المشتري والبائع إلى دائرة الشؤون العقارية في أبوظبي (ADREC) أو أحد الأمناء المعتمدين لإتمام نقل الملكية. ويسدد المشتري المبلغ المتبقي بشيك مصرفي معتمد، ثم تصدر ADREC سند الملكية الجديد.
6. الرسوم: رسوم نقل الملكية 2% من قيمة العقار، بالإضافة إلى 1,000 درهم رسوماً إدارية وعمولة الوساطة التي تبلغ عادة 2%.

يعني الشراء على المخطط في أبوظبي شراء عقار قيد الإنشاء أو مخطط له. وتتمثل الإجراءات في:

1. اختيار المشروع: البحث عن المطورين والمشاريع المسجلة لدى ADREC، والتأكد من تسجيل المشروع لدى ADREC ومن وجود حساب ضمان معتمد.
2. حجز الوحدة: دفع رسوم حجز تتراوح عادة من 5,000 درهم إلى 50,000 درهم لتأمين الوحدة.
3. توقيع اتفاقية البيع والشراء: تحدد الاتفاقية خطة السداد وتاريخ الإنجاز ومواصفات الوحدة وغرامات التأخير.
4. خطة السداد: تُسدد المبالغ على أقساط وفق الجدول المتفق عليه، مثل 10% عند الحجز و40% أثناء الإنشاء و50% عند التسليم. وتُودع جميع الدفعات في حساب الضمان المسجل لدى ADREC.
5. التسجيل: تُسجَّل اتفاقية البيع والشراء لدى ADREC، ما يمنحك حقوقاً قانونية على العقار.
6. التسليم: عند اكتمال المشروع، يصدر المطور سند الملكية ويسلّم المفاتيح.

رسوم التسجيل لدى ADREC: تُطبَّق رسوم تسجيل بنسبة 2% على عمليات الشراء على المخطط أيضاً.

لبيع عقار جاهز في أبوظبي:

1. التعاقد مع وسيط مرخص: إدراج العقار وتوقيع النموذج (أ) الخاص باتفاقية الإدراج مع وسيط مسجل لدى الجهة التنظيمية ومنصة داري.
2. إيجاد مشترٍ: بمجرد العثور على مشترٍ، يتم التفاوض والاتفاق على السعر.
3. توقيع مذكرة التفاهم: يوقّع الطرفان مذكرة التفاهم، ويدفع المشتري عادة عربوناً بنسبة 10% يحتفظ به الوسيط.
4. تسوية الرهن القائم: إذا كان العقار مرهوناً، فيجب تسوية الرهن قبل نقل الملكية. وقد يتولى بنك المشتري ذلك أحياناً من خلال ترتيب تمويل عقاري للمشتري.
5. الحصول على شهادة عدم الممانعة: طلب شهادة عدم ممانعة من المطور تؤكد سداد جميع رسوم الخدمات.
6. نقل الملكية لدى ADREC: الحضور إلى ADREC مع المشتري لإتمام نقل الملكية، وتقديم سند الملكية وشهادة عدم الممانعة والهويات الإماراتية والدفعة بشيك مصرفي معتمد. ثم تصدر ADREC سند ملكية جديداً باسم المشتري.

تكاليف البائع: رسوم شهادة عدم الممانعة من 500 درهم إلى 5,000 درهم، ورسوم السداد المبكر للرهن عند الحاجة، وعمولة الوساطة 2%.

بيع عقار على المخطط أو التنازل عنه قبل التسليم في أبوظبي:

1. التحقق من أحقية إعادة البيع: يقيّد بعض المطورين إعادة البيع حتى سداد نسبة معينة من قيمة الشراء، غالباً من 30% إلى 40%. راجع شروط اتفاقية البيع والشراء الخاصة بك.
2. طلب شهادة عدم ممانعة من المطور: يجب أن يوافق المطور على التنازل، وتُطبَّق رسوم شهادة عدم ممانعة تختلف من مطور لآخر.
3. إيجاد مشترٍ: الاتفاق على سعر البيع، ويدفع لك المشتري الفارق بين السعر الأصلي وسعر البيع.
4. اتفاقية التنازل: تُوقَّع اتفاقية ثلاثية بينك وبين المشتري والمطور، ويتحمل المشتري التزامات السداد المتبقية.
5. التسجيل لدى ADREC: يُسجَّل التنازل ويحل اسم المشتري محل اسمك في اتفاقية البيع والشراء.

الرسوم: رسوم شهادة عدم الممانعة من المطور، ورسوم نقل الملكية لدى ADREC بنسبة 2%، وأي عمولة وساطة. ولا تخضع الأرباح الرأسمالية للضريبة في دولة الإمارات.

دائرة الشؤون العقارية في أبوظبي (ADREC) هي الذراع التنظيمية لـدائرة البلديات والنقل، وهي الجهة الرئيسية المسؤولة عن تنظيم القطاع العقاري في أبوظبي.

ومن أبرز مهام ADREC:

• تسجيل العقارات: يجب تسجيل جميع عمليات البيع ونقل الملكية والرهن العقاري في أبوظبي لدى ADREC.
• تنظيم عمل المطورين: يجب على المطورين تسجيل مشاريعهم وحسابات الضمان لدى ADREC قبل البيع على المخطط.
• ترخيص الوسطاء: يجب أن يكون الوسطاء العقاريون مرخصين من ADREC لمزاولة النشاط في أبوظبي.
• الإشراف على حسابات الضمان: تراقب ADREC حسابات الضمان لحماية أموال المشترين على المخطط.
• تسوية النزاعات: توفر آليات لحل النزاعات العقارية.
• بيانات السوق: تنشر بيانات الصفقات وتقارير السوق ومؤشرات الأسعار.

وقد حلّت ADREC محل الدور السابق لدائرة التنظيم العقاري في أبوظبي، وأصبحت نقطة الاتصال الموحدة لجميع الشؤون التنظيمية العقارية في الإمارة.

يتم تسجيل العقارات في أبوظبي من خلال دائرة الشؤون العقارية في أبوظبي (ADREC) أو مكاتب الأمناء المعتمدين. وتتمثل الإجراءات في:

1. حضور المشتري والبائع، أو ممثليهما المفوضين بموجب وكالة قانونية، إلى ADREC.
2. تقديم المستندات المطلوبة: الهوية الإماراتية أو جواز السفر، وسند الملكية الحالي، وشهادة عدم الممانعة من المطور، ومذكرة التفاهم، وإثبات السداد بالشيك المصرفي المعتمد.
3. سداد رسوم نقل الملكية البالغة 2% من قيمة العقار، بالإضافة إلى الرسوم الإدارية التي تبلغ نحو 1,000 درهم.
4. تتحقق ADREC من المستندات وتنفذ عملية النقل وتصدر سند ملكية جديداً باسم المشتري.

وتستغرق الإجراءات كاملة لدى ADREC عادة من ساعة إلى ساعتين إذا كانت جميع المستندات مكتملة. كما يمكنك استخدام خدمات ADREC الإلكترونية عبر منصة تم لبعض خطوات التسجيل.

شهادة عدم الممانعة (NOC) مستند رسمي يصدره مطور العقار ويؤكد ما يلي:

• سداد جميع رسوم الخدمات والصيانة حتى تاريخه.
• عدم وجود مخالفات أو نزاعات قائمة على العقار.
• عدم ممانعة المطور في نقل الملكية.

وشهادة عدم الممانعة إلزامية لكل عملية نقل ملكية في أبوظبي، ومن دونها لن تنفذ ADREC عملية النقل.

كيفية الحصول عليها:

1. يتقدم البائع بطلب إلى مكتب المبيعات أو الإدارة لدى المطور.
2. يتحقق المطور من سداد جميع المستحقات.
3. تصدر الشهادة خلال 3 إلى 7 أيام عمل عادة.
4. تختلف رسوم الشهادة من مطور لآخر: من 500 درهم إلى 5,000 درهم.

وتكون شهادات عدم الممانعة سارية عادة لمدة 30 يوماً من تاريخ الإصدار.

للتحقق من ترخيص الوسيط في أبوظبي:

• راجع سجل الوسطاء لدى ADREC عبر منصة تم، أو تواصل مع ADREC مباشرة.
• اطلب من الوسيط رقم تسجيله لدى ADREC، فجميع الوسطاء المرخصين يمتلكون رقم تسجيل.
• تأكد من تسجيل شركة الوسيط لدى دائرة التنمية الاقتصادية في أبوظبي (ADDED).

ويجب على الوسطاء المرخصين في أبوظبي:

• امتلاك رخصة تجارية سارية تتضمن نشاط الوساطة العقارية.
• التسجيل لدى ADREC واستكمال التدريب المطلوب.
• إظهار بطاقة الوسيط أو رقم التسجيل في جميع المراسلات.

واحرص دائماً على التعامل مع وسطاء مسجلين لدى ADREC لحماية مصالحك وضمان صحة معاملتك من الناحية القانونية.

تشتهر أبوظبي، ودولة الإمارات عموماً، ببيئة عقارية محفزة من الناحية الضريبية:

• لا ضريبة عقارية: لا توجد ضريبة عقارية سنوية أو ضريبة بلدية على الملكية في أبوظبي.
• لا ضريبة على الأرباح الرأسمالية: أرباح بيع العقارات غير خاضعة للضريبة.
• لا ضريبة دخل على الإيرادات الإيجارية: عوائد الإيجار معفاة من الضرائب للأفراد.
• رسوم نقل الملكية: رسم يُسدد مرة واحدة بنسبة 2% من قيمة العقار إلى ADREC عند نقل الملكية.
• رسوم البلدية: يسدد المستأجرون رسم سكن يبلغ نحو 3% من الإيجار السنوي، ويُضاف عادة إلى فواتير الخدمات عبر شركة أبوظبي للتوزيع.
• ضريبة القيمة المضافة: مبيعات وإيجارات العقارات السكنية معفاة من ضريبة القيمة المضافة، بينما تخضع العقارات التجارية لضريبة بنسبة 5%.

وتجعل هذه البيئة المعفاة من الضرائب أبوظبي واحدة من أكثر الأسواق العقارية جاذبية للمستثمرين على مستوى العالم.

حساب الضمان هو حساب مصرفي آمن وخاضع للتنظيم تُحفظ فيه دفعات المشترين للعقارات على المخطط. وفي أبوظبي تشرف ADREC على حسابات الضمان.

آلية العمل:

• يجب على المطورين فتح حساب ضمان لدى بنك معتمد لكل مشروع على المخطط.
• تُودع جميع دفعات المشترين في هذا الحساب، وليس في الحساب العام للمطور.
• لا يمكن الإفراج عن الأموال للمطور إلا على مراحل، بحسب إنجاز مراحل الإنشاء والتحقق منها.
• وفي حال إلغاء المشروع، تُعاد الأموال المودعة في حساب الضمان إلى المشترين.

حماية المشتري:

• قبل الشراء على المخطط، تأكد من تسجيل حساب الضمان الخاص بالمشروع لدى ADREC.
• احرص دائماً على السداد إلى حساب الضمان، وليس مباشرة إلى حساب المطور الشخصي أو حساب شركته.
• تشترط ADREC على المطورين إنجاز 20% من الإنشاءات على الأقل أو تقديم ضمان بنكي بنسبة 20% قبل بيع الوحدات على المخطط.

نعم، يمكنك بيع عقار مرهون في أبوظبي، وتتطلب العملية تسوية الرهن القائم قبل نقل الملكية أو أثناءه:

الخيار الأول: البائع يسدد الرهن

• يسدد البائع المبلغ المتبقي من التمويل من أمواله الخاصة أو من عربون المشتري.
• يصدر البنك خطاب المديونية، وبعد السداد يصدر خطاب فك الرهن.
• ثم تُنقل ملكية العقار خالياً من الرهن.

الخيار الثاني: بنك المشتري يسدد الرهن

• إذا كان المشتري يحصل على تمويل عقاري، فيمكن لبنكه تسوية رهن البائع القائم مباشرة.
• ويتم ذلك عبر إجراءات التحويل بين البنوك لدى ADREC.

رسوم ينبغي أخذها في الحسبان:

• رسوم السداد المبكر: تصل إلى 1% من الرصيد المتبقي، بحد أقصى 10,000 درهم للأفراد وفق أنظمة مصرف الإمارات المركزي.
• رسوم فك الرهن وشطبه لدى ADREC.

عمولات الوسطاء العقاريين في أبوظبي عادة كما يلي:

• البيع: 2% من سعر البيع يسددها البائع، مع إمكانية الاتفاق على غير ذلك بين الطرفين أحياناً.
• الإيجار: 5% من الإيجار السنوي يسددها المستأجر عادة.
• العقارات على المخطط: يسدد المطور العمولة وليس المشتري، وتتراوح عادة من 2% إلى 5% بحسب المشروع.

وهذه النسب هي المعايير السائدة في السوق وقابلة للتفاوض. وينبغي توضيح شروط العمولة بجلاء في اتفاقية الوساطة، وهي النموذج (أ) للإدراج والنموذج (ب) لتمثيل المشتري، قبل بدء تقديم الخدمة.

ويجب أن تكون جميع اتفاقيات العمولة مكتوبة. كما يلتزم الوسطاء المسجلون لدى ADREC بمعايير السلوك المهني.

رسوم الخدمات هي رسوم سنوية يسددها ملاك العقارات لتغطية صيانة وإدارة المناطق المشتركة والمرافق المشتركة في المشروع.

ما الذي تغطيه:

• صيانة الردهات والممرات والمصاعد ومواقف السيارات
• حمامات السباحة والنوادي الرياضية وتنسيق المساحات الخضراء والحدائق المشتركة
• الأمن ومكافحة الحشرات وإدارة النفايات
• تأمين المبنى والمساهمات في صندوق الاحتياطي

المعدلات المعتادة في أبوظبي:

• الشقق: من 10 دراهم إلى 25 درهماً للقدم المربعة سنوياً، وتختلف بحسب المجتمع والمرافق
• الفلل والتاون هاوس: من 3 دراهم إلى 15 درهماً للقدم المربعة سنوياً
• المجتمعات الراقية مثل السعديات والمارية: في الحد الأعلى من النطاق

وتُسدد رسوم الخدمات إلى إدارة المبنى أو جمعية الملاك. وقد يؤدي عدم سدادها إلى تعطيل نقل الملكية، إذ لن تصدر شهادة عدم الممانعة. ويعلن بعض المطورين موازنات رسوم الخدمات سنوياً تعزيزاً للشفافية.

مبلغ التأمين هو مبلغ يسدده المستأجر للمالك عند بداية عقد الإيجار للحماية من الأضرار المحتملة أو الإيجار غير المسدد.

النسب المعتادة في أبوظبي:

• 5% من الإيجار السنوي للعقارات غير المفروشة
• 10% من الإيجار السنوي للعقارات المفروشة في بعض الحالات

ما الذي يغطيه:

• الأضرار التي تلحق بالعقار بما يتجاوز الاستهلاك الطبيعي
• الإيجار أو فواتير الخدمات غير المسددة
• فقدان المفاتيح أو بطاقات الدخول
• تكاليف التنظيف إذا لم يُسلَّم العقار بحالة مقبولة

الاسترداد: يجب إعادة مبلغ التأمين إلى المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار بعد خصم أي مبالغ مستحقة عن أضرار فعلية. وفي حال وجود خلاف، يمكن تسويته عبر لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي.

يمكن لملاك العقارات في أبوظبي تأجير عقاراتهم، مع الالتزام بما يلي:

• التسجيل في توثيق: يجب تسجيل جميع عقود الإيجار في نظام توثيق، وهو المنصة الرسمية لتسجيل عقود الإيجار في أبوظبي التابعة لـADREC، وهذا إلزامي للملاك والمستأجرين على حد سواء.
• الوسيط المرخص: عند الاستعانة بوسيط، يجب أن يكون مسجلاً لدى ADREC.
• مطابقة المبنى للاشتراطات: يجب أن يستوفي العقار معايير السلامة والصلاحية للسكن التي تحددها دائرة البلديات والنقل.
• الإيجار قصير الأجل: يتطلب تأجير منازل العطلات ترخيصاً من دائرة الثقافة والسياحة (DCT)، ويخضع التأجير قصير الأجل غير المرخص للغرامات.
• أنظمة المجتمع السكني: تضع بعض المجتمعات قيوداً على التأجير من الباطن أو على فئات معينة من المستأجرين. راجع إدارة المبنى الخاص بك.

وتكون الإيرادات الإيجارية معفاة من الضرائب للأفراد في أبوظبي.

تعتمد غرامات الإخلال بعقد الإيجار في أبوظبي على شروط العقد وعلى قانون الإيجارات في أبوظبي:

الإنهاء المبكر من جانب المستأجر:

• إذا تضمن العقد بنداً للإنهاء المبكر، فتُطبَّق الغرامة المنصوص عليها، وهي عادة إيجار شهر إلى شهرين مع مصادرة مبلغ التأمين.
• وفي غياب هذا البند، قد يكون المستأجر ملزماً بسداد الإيجار المتبقي ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

الإنهاء المبكر من جانب المالك:

• يجب على الملاك تقديم أسباب مشروعة مثل الاستخدام الشخصي أو التجديد الجوهري أو الهدم، وإرسال إشعار خطي قبل 12 شهراً عبر كاتب العدل.
• ويمكن الطعن في الإخلاء الذي يتم دون إشعار صحيح أو سبب مشروع أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية.

عدم سداد الإيجار:

• يمكن للمالك رفع دعوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي بعد منح المستأجر إشعاراً مدته 30 يوماً للسداد.

وتتولى لجنة فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة البلديات والنقل النظر في جميع النزاعات، وليس المحاكم المدنية.

تُسوّى النزاعات الإيجارية في أبوظبي من خلال لجنة فض المنازعات الإيجارية (RDSC) التي تعمل تحت مظلة دائرة البلديات والنقل.

الإجراءات:

1. محاولة التسوية الودية: حاول حل المسألة مباشرة مع الطرف الآخر.
2. رفع الدعوى: إذا تعذرت التسوية، قدّم شكوى إلى اللجنة عبر منصة تم أو بالحضور شخصياً.
3. تقديم المستندات: أرفق عقد توثيق، والهوية الإماراتية، وما يثبت النزاع من صور ومراسلات وسجلات سداد.
4. الجلسة: تراجع اللجنة المستندات وتستمع إلى الطرفين.
5. القرار: تصدر اللجنة قراراً ملزماً.

النزاعات الشائعة التي تنظر فيها اللجنة:

• عدم سداد الإيجار
• الزيادات الإيجارية غير العادلة
• التزامات الصيانة
• النزاعات حول استرداد مبلغ التأمين
• نزاعات الإخلاء

لبيع عقار في أبوظبي ستحتاج إلى:

• سند الملكية الأصلي الصادر عن ADREC.
• هوية إماراتية سارية، أو جواز السفر لغير المقيمين.
• شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور.
• مذكرة تفاهم موقّعة بين المشتري والبائع.
• خطاب فك الرهن إذا كان العقار مرهوناً، ويصدر عن بنك البائع.
• وكالة قانونية إذا كان شخص آخر يتصرف نيابة عنك، ويجب أن تكون موثقة.
• براءة ذمة من رسوم الخدمات تثبت سداد جميع الرسوم، وتكون عادة جزءاً من شهادة عدم الممانعة.

ويجب أن تكون جميع المستندات سارية وحديثة وقت نقل الملكية لدى ADREC. ويُنصح بالتعامل مع وسيط مرخص أو مختص بنقل الملكية لضمان إعداد جميع الأوراق على النحو الصحيح.

يوفر الاستثمار في العقارات على المخطط في أبوظبي عدة مزايا:

• سعر دخول أقل: تكون العقارات على المخطط عادة أقل سعراً بنسبة تتراوح من 10% إلى 30% مقارنة بالعقارات الجاهزة في المنطقة نفسها.
• خطط سداد مرنة: يقدم المطورون خطط سداد على مراحل مثل 10/90 و20/80 و40/60، موزعة على فترة الإنشاء وأحياناً بعد التسليم.
• نمو رأس المال: كثيراً ما ترتفع قيم العقارات بين تاريخ الشراء وتاريخ التسليم، ما يحقق مكاسب رأسمالية.
• مواصفات حديثة: تتميز المشاريع الجديدة بأحدث التصاميم وتقنيات المنازل الذكية والمزايا الموفرة للطاقة.
• حوافز المطورين: يشيع إعفاء المشترين من بعض الرسوم، وتقديم باقات الأثاث وضمانات الإيجار وفترات إعفاء من رسوم الخدمات.
• أهلية الإقامة الذهبية: تؤهل العقارات التي تبلغ قيمتها 2 مليون درهم فأكثر للحصول على الإقامة الذهبية في دولة الإمارات لمدة 10 سنوات.
• حماية ADREC: تحمي حسابات الضمان وتسجيل المطورين ومراحل الإنشاء المعتمدة استثمارك.

واحرص دائماً على التحقق من سجل المطور والتأكد من تسجيل المشروع لدى ADREC قبل الاستثمار.

المساحات المعتادة للعقارات في أبوظبي بشكل تقريبي:

• الشقق الاستوديو: من 350 إلى 650 قدماً مربعة
• شقق بغرفة نوم واحدة: من 650 إلى 1,100 قدم مربعة
• شقق بغرفتي نوم: من 1,100 إلى 1,800 قدم مربعة
• شقق بثلاث غرف نوم: من 1,800 إلى 3,500 قدم مربعة
• تاون هاوس بغرفتي نوم: من 1,400 إلى 2,000 قدم مربعة
• تاون هاوس بثلاث غرف نوم: من 2,000 إلى 3,000 قدم مربعة
• فلل بأربع غرف نوم: من 3,500 إلى 6,000 قدم مربعة
• فلل بخمس غرف نوم فأكثر: من 6,000 إلى أكثر من 15,000 قدم مربعة

وتتفاوت المساحات بدرجة كبيرة بحسب المجتمع والمطور. وتميل المناطق الراقية مثل جزيرة السعديات وجزيرة المارية إلى ضم وحدات أكبر، بينما تقدم الأبراج الحضرية في جزيرة الريم تصاميم أكثر إحكاماً وكفاءة.

واحرص دائماً على التحقق من المساحة الدقيقة للوحدة من المخطط الطابقي للمطور أو من سند الملكية الذي يوضح المساحة المبنية.

توفر أبوظبي حماية تنظيمية قوية لمشتري العقارات على المخطط من خلال ADREC:

• تسجيل المطور: يجب أن يكون المطورون مسجلين لدى ADREC وأن يستوفوا المتطلبات المالية والفنية قبل البيع على المخطط.
• تسجيل المشروع: يجب اعتماد كل مشروع وتسجيله لدى ADREC، بما في ذلك المخطط الرئيسي المعتمد والجدول الزمني للإنشاء.
• حسابات الضمان: تُودع جميع دفعات المشترين في حسابات ضمان تشرف عليها ADREC، ولا يُفرج عن الأموال للمطورين إلا بعد التحقق من إنجاز مراحل الإنشاء.
• اشتراطات الإنشاء: يجب على المطورين إنجاز 20% من الإنشاءات على الأقل، أو إيداع 20% في حساب الضمان، أو تقديم ضمان بنكي بنسبة 20% قبل بيع الوحدات.
• ضمانات المقاولين: تشترط ADREC على المقاولين تقديم ضمان أداء بنسبة 10%.

العناية الواجبة من المشتري:

• ابحث في سجل المطور وفي مشاريعه المنجزة.
• تحقق من تسجيل المشروع وحساب الضمان عبر ADREC أو منصة تم.
• راجع اتفاقية البيع والشراء بعناية، بما في ذلك تواريخ الإنجاز وغرامات التأخير.

يسهّل التعامل مع وسيط مرخص في أبوظبي الإجراءات ويحمي مصالحك:

• الخبرة بالسوق: يمتلك الوسطاء معرفة معمقة بمناطق أبوظبي واتجاهات الأسعار والمشاريع القادمة.
• الوصول إلى المعروضات: يتيح الوسطاء الوصول إلى عقارات حصرية وأخرى غير معروضة على المنصات العامة.
• التفاوض: يتفاوض الوسطاء ذوو الخبرة للحصول على أفضل الشروط نيابة عنك.
• الالتزام القانوني: يضمن الوسطاء المرخصون استيفاء جميع الأوراق لمتطلبات ADREC، ما يجنبك أخطاء مكلفة.
• الشراء على المخطط: في العقارات على المخطط يسدد المطور عمولة الوسيط، فلا يتحمل المشتري أي تكلفة إضافية.
• إدارة المعاملة: من البحث عن العقار إلى شهادة عدم الممانعة وتنسيق التمويل ونقل الملكية لدى ADREC، يدير الوسيط العملية بالكامل.

وفي ماستربيس بروبرتي، يقدم وسطاؤنا المرخصون من ADREC استشارات متخصصة في مختلف جوانب السوق العقاري في أبوظبي، سواء كنت تشتري أو تبيع أو تستأجر أو تستثمر في مشاريع على المخطط.

عند اختيار شركة لإدارة الأملاك في أبوظبي، ضع في اعتبارك ما يلي:

• التسجيل لدى ADREC: تأكد من أن الشركة مرخصة ومسجلة لدى ADREC لمزاولة النشاط في أبوظبي.
• السجل المهني: ابحث عن شركة ذات تاريخ مثبت في إدارة العقارات في منطقتك أو مجتمعك.
• الخدمات المقدمة: ينبغي أن تشمل الإدارة المتكاملة إيجاد المستأجرين وتحصيل الإيجار وتنسيق الصيانة والتسجيل في نظام توثيق وإعداد التقارير المالية.
• الرسوم: تتراوح رسوم الإدارة عادة من 5% إلى 8% من الإيجار السنوي. استوضح ما تشمله الرسوم وأي تكاليف إضافية.
• سرعة الاستجابة: يستجيب مديرو الأملاك الأكفاء بسرعة لمتطلبات المستأجرين ويوافون الملاك بتحديثات منتظمة.
• المعرفة القانونية: ينبغي أن يكونوا على دراية تامة بقانون الإيجارات في أبوظبي وإجراءات لجنة فض المنازعات الإيجارية ومتطلبات نظام توثيق.

وتساعدك شركة إدارة الأملاك الجيدة على تعظيم دخلك الإيجاري مع تقليل فترات الشغور وأعباء الصيانة.

توثيق هو النظام الرسمي لتسجيل عقود الإيجار في أبوظبي، وتديره ADREC تحت مظلة دائرة البلديات والنقل.

أهميته:

• متطلب قانوني: يجب تسجيل جميع عقود الإيجار السكنية والتجارية في أبوظبي على نظام توثيق، وهو أمر غير اختياري.
• حماية المستأجر: يمنح العقد المسجل المستأجر صفة قانونية للاعتراض على الإخلاء غير العادل أو على الزيادات الإيجارية.
• حماية المالك: يمنح الملاك حق اللجوء القانوني في حالات عدم السداد أو الإخلال بالعقد عبر لجنة فض المنازعات الإيجارية.
• الخدمات الحكومية: يحتاج المستأجرون إلى شهادة توثيق لتوصيل الخدمات عبر شركة أبوظبي للتوزيع، ولكفالة الإقامة، ولتسجيل الأبناء في المدارس.

كيفية التسجيل:

1. ادخل إلى منصة تم (tamm.abudhabi) أو توجه إلى أحد مراكز خدمة ADREC.
2. قدّم عقد الإيجار، والهويات الإماراتية للطرفين، ونسخة من سند الملكية، وبيانات الآيبان.
3. سدد رسوم التسجيل البالغة نحو 100 درهم.
4. استلم شهادة توثيق.

نعم، يمكن لغير المقيمين الحصول على تمويل عقاري في أبوظبي من عدة بنوك إماراتية. وأبرز النقاط:

• نسبة التمويل إلى قيمة العقار: تصل من 50% إلى 65% لغير المقيمين، مقارنة بنسبة تتراوح من 75% إلى 80% للمقيمين.
• الحد الأدنى للدفعة الأولى: من 35% إلى 50% من قيمة العقار.
• مدة التمويل: تصل إلى 25 عاماً، على أن يُسدد التمويل قبل بلوغ المقترض 65 عاماً للموظفين أو 70 عاماً لأصحاب الأعمال الحرة.
• المستندات المطلوبة: جواز السفر، وكشوف حسابات بنكية من 6 إلى 12 شهراً، وشهادة راتب أو إثبات دخل، وتقرير ائتماني من بلد الإقامة.
• العقارات المؤهلة: يجب أن تقع في مناطق التملك الحر المعتمدة من ADREC.

وتتفاوت أسعار الفائدة بين البنوك، لذا يُنصح بمقارنة العروض من عدة جهات تمويل قبل الالتزام.

يحدد مصرف الإمارات المركزي الحد الأدنى للدفعة الأولى بحسب صفة المشتري ونوع العقار:

• مواطنو دولة الإمارات للعقار الأول: دفعة أولى لا تقل عن 15% للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم، و30% للعقارات التي تتجاوز 5 ملايين درهم.
• المقيمون في دولة الإمارات للعقار الأول: 20% كحد أدنى للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم، و30% لما يتجاوز 5 ملايين درهم.
• غير المقيمين: من 35% إلى 50% كحد أدنى بحسب البنك.
• العقار الثاني وما يليه: تُطبَّق دفعات أولى أعلى تتراوح عادة من 30% إلى 40%.
• العقارات على المخطط: قد تبدأ خطط السداد لدى المطورين برسوم حجز لا تتجاوز من 5% إلى 10%، ويوزَّع المبلغ المتبقي على مراحل الإنشاء.

عند شراء عقار بتمويل عقاري في أبوظبي، توقع الرسوم التالية:

• رسوم تسجيل الرهن: 0.25% من قيمة التمويل تُسدد إلى ADREC.
• رسوم تقييم العقار: من 2,500 درهم إلى 3,500 درهم تُسدد للمقيّم المعتمد من البنك.
• رسوم معالجة الطلب لدى البنك: من 0.5% إلى 1% من قيمة التمويل.
• التأمين على الحياة: تشترطه معظم البنوك، ويختلف القسط السنوي بحسب قيمة التمويل وعمر المقترض.
• التأمين على العقار: مطلوب، ويغطي الحريق والكوارث الطبيعية.
• رسوم السداد المبكر: تصل إلى 1% من الرصيد المتبقي، بحد أقصى 10,000 درهم للأفراد وفق أنظمة مصرف الإمارات المركزي.

نعم. تمنح الإقامة الذهبية في دولة الإمارات إقامة قابلة للتجديد لمدة 10 سنوات لمستثمري العقارات. وللتأهل من خلال القطاع العقاري:

• شراء عقار بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر، سواء كان عقاراً واحداً أو محفظة عقارية مجتمعة.
• يجب أن يكون العقار ضمن التملك الحر وليس ضمن التملك المؤقت.
• تُحتسب العقارات على المخطط إذا بلغ إجمالي الاستثمار الحد المطلوب.
• تتأهل العقارات المرهونة أيضاً، إذ تُحتسب قيمة العقار كاملة وليس حصة الملكية الصافية فقط.

مزايا الإقامة الذهبية:

• إقامة قابلة للتجديد لمدة 10 سنوات للمستثمر وعائلته.
• عدم الحاجة إلى كفيل مواطن.
• إمكانية البقاء خارج دولة الإمارات لفترات طويلة دون فقدان الإقامة.
• إمكانية استقدام العمالة المنزلية.

وتُقدَّم الطلبات عبر الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) أو من خلال منصة تم.

نعم، يمكن أن تؤهلك ملكية عقار في أبوظبي للحصول على إقامة في دولة الإمارات:

• إقامة العقار لمدة سنتين: متاحة للعقارات التي تبلغ قيمتها 750,000 درهم أو أكثر، وقابلة للتجديد طالما بقي العقار في ملكيتك.
• الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات: للعقارات التي تبلغ قيمتها 2 مليون درهم أو أكثر.
• إقامة التقاعد لمدة 5 سنوات: للأفراد من عمر 55 عاماً فأكثر ممن يمتلكون عقاراً بقيمة مليون درهم أو أكثر.

ويجب أن يكون العقار جاهزاً وليس على المخطط للحصول على إقامة العقار لمدة سنتين. وتشمل الإقامة المستثمر، ويمكنه كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء.

تقدم أبوظبي عوائد إيجارية جاذبة مقارنة بكثير من المدن العالمية:

• الشقق: متوسط العوائد الإجمالية من 6% إلى 8% سنوياً، وتتجاوز 9% في بعض المناطق.
• الفلل والتاون هاوس: متوسط العوائد الإجمالية من 4% إلى 6%.

أعلى المناطق عائداً في قطاع الشقق:

• جزيرة الريم: من 7% إلى 9%
• مدينة مصدر: من 7% إلى 8%
• الريف: من 8% إلى 9%
• جزيرة ياس: من 6% إلى 8%

وتتفاوت العوائد بحسب مساحة الوحدة والموقع ومرافق المجتمع. وتحقق الشقق الاستوديو والشقق بغرفة نوم واحدة أعلى نسب العوائد عموماً. كما أن الإيرادات الإيجارية معفاة من الضرائب في دولة الإمارات.

تخضع الزيادات الإيجارية في أبوظبي للتنظيم:

• لا يمكن للملاك زيادة الإيجار إلا عند تجديد العقد، وهو ما يتم سنوياً في العادة.
• يجب تقديم إشعار خطي قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.
• لا توجد نسبة سقف ثابتة للزيادة الإيجارية في أبوظبي، على خلاف مؤشر الإيجارات المعتمد في دبي، غير أن الزيادات يجب أن تكون معقولة ومتوافقة مع أسعار السوق.
• إذا لم يوافق المستأجر على الزيادة، فيمكنه التفاوض أو تقديم شكوى إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية.
• ولا يجوز زيادة الإيجار خلال مدة العقد، بل عند التجديد فقط.

نعم، الإيجارات قصيرة الأجل مسموح بها في أبوظبي، لكنها تتطلب ترخيصاً نظامياً:

• يجب الحصول على رخصة منزل عطلات من دائرة الثقافة والسياحة (DCT).
• يجب أن يستوفي العقار معايير الجودة والسلامة التي تحددها الدائرة.
• تُطبَّق رسوم سياحية بنسبة 4% على كل حجز، إضافة إلى رسوم البلدية.
• يجب عليك أو على مدير الأملاك الذي تعينه التسجيل على المنصات المعتمدة من الدائرة.
• قد تضع بعض المجتمعات أو المباني أنظمة تقيّد الإيجارات قصيرة الأجل، لذا راجع إدارة المبنى الخاص بك.

وقد يؤدي التشغيل دون رخصة من الدائرة إلى غرامات. ويستعين كثير من الملاك بشركات مرخصة لإدارة منازل العطلات لتولي الالتزام النظامي والتشغيل.

الشروط المعتادة لعقود الإيجار في أبوظبي:

• العقود السكنية: سنة واحدة هي المدة المعتادة، وقابلة للتجديد سنوياً.
• العقود التجارية: من سنة إلى 5 سنوات بحسب المالك ونوع النشاط.
• السداد: يُسدد الإيجار عادة على عدد يتراوح من شيك واحد إلى 4 شيكات سنوياً، ويقبل بعض الملاك السداد الشهري، خصوصاً في المشاريع الحديثة.
• نظام توثيق: يجب تسجيل جميع عقود الإيجار على هذا النظام.

وينبغي تضمين بنود الإنهاء المبكر في العقد. وفي غياب هذه البنود، قد يستوجب إنهاء العقد مبكراً سداد غرامة تعادل عادة إيجار شهرين.

أبرز مناطق الاستثمار في أبوظبي خلال الفترة من 2024 إلى 2026 استناداً إلى الطلب والعوائد ونمو رأس المال:

• جزيرة الريم: حياة عصرية في الأبراج مع طلب إيجاري قوي، وعلى مسافة قريبة سيراً من منطقة الأعمال المركزية في أبوظبي.
• جزيرة السعديات: منطقة ثقافية راقية تضم اللوفر وغوغنهايم، وتتمتع بأعلى إمكانات نمو رأس المال.
• جزيرة ياس: وجهة ترفيهية تضم عالم فيراري وياس مول وحلبة الفورمولا 1، وتحظى بشعبية لدى العائلات والسياح.
• جزيرة المارية: المركز المالي لسوق أبوظبي العالمي، وتمثل الشريحة فائقة الفخامة مع طلب قوي من المقيمين الأجانب.
• مدينة مصدر: نمط حياة مستدام يجذب المستأجرين والمستثمرين المهتمين بالبيئة.
• شاطئ الراحة: مجتمع على الواجهة المائية بين أبوظبي والمطار، ويحظى بإقبال عائلي قوي.
• جزيرة جبيل: مجتمع ناشئ على جزيرة أشجار القرم يوفر معروضاً جديداً بأسعار تنافسية.

تُعد جزيرة الريم من أرسخ وجهات الاستثمار بنظام التملك الحر في أبوظبي:

• الموقع: ترتبط بجزيرة أبوظبي عبر الجسور، وتقع على مسافة قريبة سيراً من منطقة الأعمال المركزية والكورنيش.
• العوائد الإيجارية: من 7% إلى 9% عوائد إجمالية على الشقق، وهي من الأعلى في أبوظبي.
• الطلب: معدلات إشغال مرتفعة بفضل القرب من المكاتب والمدارس مثل الراحة الدولية وريبتون، والمستشفيات مثل كليفلاند كلينك.
• المرافق: شمس بوتيك مول، وبوتيك مول، والحدائق، والممشى على الواجهة المائية، والمطاعم.
• نطاق الأسعار: الاستوديوهات تبدأ من 400,000 درهم، والشقق بغرفة نوم واحدة من 600,000 درهم، والشقق بغرفتي نوم من 900,000 درهم.
• نمو رأس المال: ارتفعت الأسعار بنسبة تتراوح من 15% إلى 25% منذ عام 2022.

وتناسب جزيرة الريم المستخدمين النهائيين الباحثين عن نمط حياة حضري والمستثمرين الساعين إلى دخل إيجاري على حد سواء.

جزيرة السعديات هي الوجهة الثقافية والسكنية الفاخرة الأولى في أبوظبي:

• المنطقة الثقافية: تضم متحف اللوفر أبوظبي، ويجري تطوير متحف غوغنهايم أبوظبي ومتحف زايد الوطني.
• الحياة على الشاطئ: شواطئ طبيعية بكر، وشاطئ السعديات من أفضل الشواطئ في دولة الإمارات.
• المجتمعات: سعديات جروف، وممشى السعديات، ونُدرة، وسعديات لاجونز، وتتنوع بين الشقق والفلل المطلة على الشاطئ.
• التعليم: تضم الجزيرة جامعة نيويورك أبوظبي ومدرسة كرانلي أبوظبي.
• نمو رأس المال: من الأعلى في أبوظبي بفضل محدودية المعروض والمكانة الراقية.
• الطبيعة: موقع محمي لتعشيش سلاحف منقار الصقر، إضافة إلى أشجار القرم والمحميات الطبيعية.

وتستقطب السعديات المشترين من أصحاب الملاءة العالية الباحثين عن نمط حياة مميز وحضور ثقافي ونمو في القيمة على المدى الطويل.

إذا تأخر المطور في تسليم مشروع على المخطط بعد تاريخ الإنجاز المتفق عليه في اتفاقية البيع والشراء:

• فترة السماح: تتضمن معظم الاتفاقيات فترة سماح للتأخير تتراوح من 6 إلى 12 شهراً.
• حقوق المشتري بعد فترة السماح: إذا تجاوز التأخير فترة السماح، فقد يحق للمشترين إلغاء العقد واسترداد كامل المبلغ من حساب الضمان.
• تدخل ADREC: يمكن للمشترين تقديم شكوى إلى ADREC إذا لم يستجب المطور.
• التعويض: تتضمن بعض الاتفاقيات بنود غرامات على التأخير، مثل نسبة من قيمة العقار عن كل شهر تأخير.

نصائح وقائية:

• اشترِ من مطورين راسخين لديهم سجل قوي في التسليم في الموعد.
• راجع بنود التأخير والإلغاء في اتفاقية البيع والشراء بعناية قبل التوقيع.
• تابع تقدم الإنشاءات عبر نظام متابعة المشاريع لدى ADREC.

التمويل العقاري للعقارات على المخطط متاح في أبوظبي، لكنه يخضع لشروط محددة:

• اعتماد البنك للمطور: تموّل البنوك العقارات على المخطط من المطورين المدرجين في قوائمها المعتمدة فقط.
• مرحلة الإنشاء: تشترط بعض البنوك بلوغ حد أدنى من نسبة الإنجاز، مثل 50%، قبل صرف التمويل.
• ما قبل التسليم: خلال فترة الإنشاء، تسدد عادة من أموالك الخاصة وفق خطة السداد لدى المطور.
• التمويل بعد التسليم: يُستكمل التمويل عند التسليم وإصدار سند الملكية.
• نسبة التمويل إلى القيمة: مماثلة للعقارات الجاهزة، أي 80% لمواطني دولة الإمارات، و75% للمقيمين، ومن 50% إلى 65% لغير المقيمين.

كما يقدم بعض المطورين خطط سداد بعد التسليم، مثل صيغة 60/40 حيث تُسدد 60% أثناء الإنشاء و40% على مدى سنتين إلى ثلاث سنوات بعد التسليم، ما يقلل الحاجة إلى تمويل عقاري فوري.

خطة السداد بعد التسليم تتيح للمشترين مواصلة السداد بعد استلام مفاتيح عقارهم. ومن أشيع صيغها:

• 60/40: 60% تُسدد أثناء الإنشاء، و40% على أقساط بعد التسليم، عادة على مدى سنتين إلى ثلاث سنوات.
• 70/30: 70% أثناء الإنشاء، و30% بعد التسليم.
• 80/20: 80% أثناء الإنشاء، و20% عند التسليم.

المزايا:

• متطلبات رأسمالية أولية أقل، إذ يمكنك السكن في العقار أو تأجيره بينما تواصل السداد.
• يمكن للدخل الإيجاري خلال فترة ما بعد التسليم أن يغطي جزءاً من الدفعات المتبقية.
• لا حاجة إلى تدخل البنوك ولا فوائد تمويل على المبلغ المؤجل.

ويقدم المطورون خطط ما بعد التسليم مباشرة، ولا توفرها جميع المشاريع، لذا تحقق من إتاحتها عند مرحلة الحجز.

تتولى شركة أبوظبي للتوزيع (ADDC) إدارة خدمات المرافق في أبوظبي:

• الكهرباء: من 0.05 درهم إلى 0.08 درهم لكل كيلوواط ساعة بحسب شريحة الاستهلاك والجنسية. ويتراوح متوسط الفاتورة الشهرية من 300 درهم إلى 800 درهم للشقق، ومن 800 درهم إلى 2,500 درهم للفلل.
• المياه: من 0.01 درهم إلى 0.03 درهم لكل غالون. ويتراوح المتوسط الشهري من 50 درهماً إلى 200 درهم.
• الصرف الصحي: مشمول ضمن فواتير الخدمات.
• رسوم البلدية: 3% من الإيجار السنوي بالنسبة للمستأجرين، وتُضاف إلى فواتير شركة أبوظبي للتوزيع.
• تبريد المناطق عند وجوده: يُحتسب بشكل منفصل من مزودين مثل تبريد، ويتراوح من 0.10 درهم إلى 0.15 درهم لكل طن في الساعة.
• الإنترنت: من 299 درهماً إلى 549 درهماً شهرياً لخدمة النطاق العريض المنزلي من اتصالات أو دو.

وتشترط شركة أبوظبي للتوزيع مبلغ تأمين قابلاً للاسترداد قيمته 2,000 درهم للشقق أو 4,000 درهم للفلل عند فتح الحساب.

لتوصيل الكهرباء والمياه إلى عقارك في أبوظبي:

1. ادخل إلى موقع شركة أبوظبي للتوزيع أو تطبيقها، أو توجه إلى أحد مراكز خدمة الشركة أو مراكز منصة تم.
2. المستندات المطلوبة: سند الملكية أو عقد الإيجار المسجل في نظام توثيق، والهوية الإماراتية، ونسخة من جواز السفر.
3. مبلغ التأمين: 2,000 درهم للشقة أو 4,000 درهم للفيلا، ويُسترد عند إغلاق الحساب.
4. تفعّل الشركة التوصيل خلال يوم إلى يومي عمل.

لخدمات الإنترنت والتلفزيون: تواصل مع اتصالات (e&) أو دو. ويستغرق التركيب عادة من 3 إلى 5 أيام عمل بعد تقديم الطلب.

لخدمة تبريد المناطق عند وجودها: تواصل مع مزود التبريد في المجتمع مثل تبريد، مصطحباً سند الملكية أو عقد الإيجار.

تُصنَّف أبوظبي باستمرار ضمن أكثر مدن العالم أماناً، وتوفر بيئة آمنة للاستثمار العقاري:

• الاستقرار السياسي: تتمتع دولة الإمارات بحكومة مستقرة وسيادة قانون راسخة.
• الإطار التنظيمي: توفر ADREC حماية قوية للمشترين عبر اشتراطات حسابات الضمان وترخيص المطورين وآليات تسوية النزاعات.
• تنويع الاقتصاد: يتنوع اقتصاد أبوظبي بعيداً عن النفط ليشمل السياحة والثقافة والتكنولوجيا والطاقة المتجددة عبر مصدر.
• البنية التحتية: بنية تحتية عالمية المستوى تشمل المطارات والطرق والرعاية الصحية والتعليم.
• الإعفاء الضريبي: لا ضريبة عقارية، ولا ضريبة دخل على الإيجارات، ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية.
• ربط العملة: الدرهم مرتبط بالدولار الأمريكي، ما يلغي مخاطر تقلب أسعار الصرف للمستثمرين المتعاملين بالدولار.
• النمو السكاني: يواصل عدد سكان أبوظبي النمو، ما يدعم الطلب على المساكن.

التأمين على العقارات في أبوظبي:

• تأمين المبنى: يغطي الهيكل ضد الحريق والكوارث الطبيعية والأضرار الجسيمة، وتتولى إدارة المبنى ترتيبه عادة ويكون مشمولاً ضمن رسوم الخدمات في الشقق.
• تأمين المحتويات: يغطي مقتنياتك الشخصية من أثاث وأجهزة إلكترونية ومقتنيات ثمينة، وهو اختياري لكنه موصى به، وتتراوح تكلفته من 500 درهم إلى 2,000 درهم سنوياً بحسب التغطية.
• تأمين المالك: يغطي فقدان الدخل الإيجاري والأضرار التي يتسبب بها المستأجر والمسؤولية القانونية، وهو موصى به للمستثمرين الذين يؤجرون عقاراتهم.
• التأمين المرتبط بالتمويل: التأمين على الحياة إلزامي عند وجود تمويل عقاري، إذ يغطي الرصيد المتبقي في حالتي الوفاة أو العجز.

والتأمين على المنزل غير إلزامي قانوناً للملاك، باستثناء اشتراط التأمين على الحياة المرتبط بالتمويل العقاري، لكنه موصى به بشدة.

من أبرز المطورين العقاريين في أبوظبي:

• الدار العقارية: أكبر مطور في أبوظبي، ومن مشاريعها ياس آكرز، وسعديات جروف، والممشى، وليا، وخليج ياس، وبلوم ليفينغ.
• إمكان: مطور راقٍ تابع لمجموعة أبوظبي كابيتال، ويشتهر بمشاريع نُدرة والجرف وميكرز ديستريكت.
• مودون العقارية: مدعومة حكومياً، ومن مشاريعها مدينة رياض ومشاريع الشامخة.
• بلوم القابضة: بلوم ليفينغ (كاساريس، فايا، قرطبة)، وأبراج بلوم.
• ريبورتاج العقارية: تعمل في الشريحة الاقتصادية، ومن مشاريعها الراحة لوفتس ومشاريع في مدينة مصدر.
• ميرال: المطور الرئيسي لجزيرة ياس، ومن مشاريعها عالم فيراري وسي ورلد وخليج ياس.
• إيغل هيلز: جزيرة رمحان، وشاطئ الفجيرة.
• كيو بروبرتيز: مشاريع بوتيكية في جزيرة الريم.

واحرص دائماً على التحقق من تسجيل المطور لدى ADREC قبل الشراء.

للتحقق من تسجيل المطور لدى ADREC:

• ادخل إلى منصة تم (tamm.abudhabi) وابحث في سجل المطورين.
• تواصل مع ADREC مباشرة عبر مركز الخدمة أو الخط الساخن.
• اطلب من المطور رقم تسجيله لدى ADREC وتحقق منه.

ما ينبغي التحقق منه:

• امتلاك المطور رخصة تجارية سارية تتضمن نشاط التطوير العقاري.
• تسجيل المشروع المحدد لدى ADREC.
• وجود حساب ضمان معتمد للمشروع لدى بنك مرخص.
• استكمال تصاريح البناء.

ولا تشترِ مطلقاً من مطور غير مسجل أو من مشروع لا يمتلك حساب ضمان معتمداً من ADREC.

نعم، يمكن للأجانب وراثة العقارات ذات التملك الحر في أبوظبي. وهناك اعتبارات مهمة:

• القانون النافذ: في غياب وصية، تخضع التركة لقانون الأحوال الشخصية في دولة الإمارات المستند إلى مبادئ الشريعة، والذي يوزع الأصول وفق أنصبة محددة.
• مركز تسجيل الوصايا في مركز دبي المالي العالمي: يمكن للمقيمين الأجانب من غير المسلمين تسجيل وصية لدى المركز لضمان توزيع أصولهم وفق رغباتهم ووفق قانون بلدهم.
• محاكم سوق أبوظبي العالمي: تنظر محاكم سوق أبوظبي العالمي كذلك في مسائل التركات المتعلقة بالعقارات الواقعة ضمن اختصاصها.
• التسجيل: بعد تسوية التركة قانونياً، يسجل الوارث نقل ملكية العقار لدى ADREC، وقد تُخفَّض رسوم النقل أو يُعفى منها في حالات الإرث.

ويُنصح بشدة جميع ملاك العقارات في أبوظبي، ولا سيما المقيمين الأجانب، بتسجيل وصية لتجنب أي تعقيدات.

الوكالة القانونية تتيح لشخص آخر التصرف نيابة عنك في المعاملات العقارية. ومن الحالات الشائعة:

• الشراء أو البيع عن بُعد: إذا تعذر عليك الحضور شخصياً إلى ADREC، يمكن لممثلك إتمام نقل الملكية بموجب وكالة سارية.
• إدارة الأملاك: تفويض شركة أو شخص لإدارة عقارك وتأجيره وصيانته.
• توقيع التمويل العقاري: إذا تعذر على المقترض حضور مواعيد البنك.

الاشتراطات:

• يجب أن تكون الوكالة موثقة، إما لدى كاتب العدل في دولة الإمارات أو لدى سفارة أو قنصلية إماراتية في الخارج.
• يجب أن تحدد الصلاحيات الممنوحة بدقة، مثل الشراء أو البيع أو التأجير.
• يجب تصديق الوكالات الصادرة خارج الدولة من السفارة الإماراتية في بلد الإصدار ومن وزارة الخارجية الإماراتية.
• تكون الوكالة سارية عادة لمدة سنة إلى سنتين ما لم يُنص على خلاف ذلك.

جمعية الملاك هي كيان يشكّله ملاك العقارات داخل مشروع مملوك ملكية مشتركة، مثل المباني السكنية ومجتمعات التاون هاوس، لإدارة المناطق والمرافق المشتركة.

• الأساس القانوني: تخضع لأنظمة الملكية العقارية المشتركة في أبوظبي.
• المسؤوليات: صيانة المناطق المشتركة، وإدارة موازنات رسوم الخدمات، وتطبيق أنظمة المجتمع، والتعاقد مع شركات إدارة المرافق.
• حقوق التصويت: يمتلك كل مالك حقوق تصويت تتناسب مع حصة وحدته في المشروع.
• اعتماد رسوم الخدمات: تعتمد الجمعية الموازنات السنوية لرسوم الخدمات.
• الاجتماعات: تُعقد اجتماعات عمومية سنوية يصوّت فيها الملاك على الموازنات وخطط الصيانة وأنظمة المجتمع.

وتساعد المشاركة الفاعلة في جمعية الملاك على حماية استثمارك والحفاظ على قيمة العقار.

يمكن لملاك العقارات تجديد عقاراتهم، مع الالتزام بالإرشادات التالية:

• التعديلات الداخلية: مسموح بها عموماً دون موافقات كبيرة، والتغييرات التجميلية مثل الطلاء والأرضيات وتحديث المطبخ أو الحمام إجراءات مباشرة.
• التغييرات الإنشائية: تتطلب موافقة إدارة المبنى أو جمعية الملاك، وربما موافقة دائرة البلديات والنقل.
• التصاريح: تتطلب التجديدات الكبيرة، مثل إزالة الجدران أو تغيير تمديدات السباكة والكهرباء أو تعديل الشرفات، تصريحاً من دائرة البلديات والنقل.
• أنظمة المجتمع: تكون ساعات العمل مقيدة عادة، مثل من 8 صباحاً إلى 6 مساءً في أيام الأسبوع، وقد تُمنع الأعمال المسببة للضوضاء في عطلة نهاية الأسبوع.
• اشتراطات المقاولين: استعن بمقاولين مرخصين. وقد تطلب إدارة المبنى مبلغ تأمين قابلاً للاسترداد يتراوح من 5,000 درهم إلى 20,000 درهم لتغطية أي أضرار محتملة تلحق بالمناطق المشتركة.

فحص العيوب هو عملية معاينة العقار المبني حديثاً لرصد أي عيوب قبل التسليم أو بعده بفترة وجيزة. ومن أبرز ما ينبغي فحصه:

• الجدران والأسقف: التشققات، وتفاوت الطلاء، وبقع الرطوبة.
• الأرضيات: البلاط غير المثبت، والأسطح غير المستوية، والخدوش.
• النوافذ والأبواب: إحكام الإغلاق، وسلاسة الحركة، وعمل الأقفال.
• السباكة: التسريبات، وضغط المياه، وسرعة التصريف.
• الكهرباء: عمل المفاتيح والمقابس والإنارة، وكفاءة تبريد المكيفات.
• المطبخ والحمامات: تركيب التجهيزات وأسطح العمل والخزائن على النحو الصحيح.

الإجراءات:

1. إجراء المعاينة، ويستعين كثير من الملاك بشركات متخصصة في فحص العيوب بتكلفة تتراوح من 1,000 درهم إلى 3,000 درهم.
2. تقديم قائمة العيوب إلى المطور.
3. يعالج المطور البنود خلال مدة زمنية متفق عليها.
4. إعادة المعاينة للتأكد من إنجاز الإصلاحات.

ويمنح معظم المطورين في أبوظبي فترة ضمان للعيوب مدتها سنة واحدة بعد التسليم.

على خلاف دبي التي تعتمد مؤشر إيجارات رسمياً، لا تمتلك أبوظبي مؤشر إيجارات رسمياً منشوراً يحدد سقوفاً دقيقة لزيادات الإيجار. ومع ذلك:

• تراقب ADREC إيجارات السوق وتنشر تقارير دورية عن السوق.
• يجب أن تكون الزيادات الإيجارية معقولة ومتوافقة مع أسعار السوق.
• يمكن للمستأجرين الاعتراض على الزيادات المبالغ فيها أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية.
• وتُستخدم بيانات السوق الصادرة عن ADREC وعن المنصات الخاصة مثل بروبرتي فايندر وبيوت مرجعاً لتحديد الإيجار العادل.

ومن الناحية العملية، يزيد الملاك الإيجار عادة بنسبة تتراوح من 0% إلى 10% سنوياً بحسب ظروف السوق ومستوى الطلب على العقار.

المجتمعات متكاملة التخطيط هي مشاريع واسعة النطاق مصممة لتكون أحياء متكاملة الخدمات بمرافق مدمجة. ومن أبرز الأمثلة في أبوظبي:

• ياس آكرز في جزيرة ياس: فلل وتاون هاوس مع ملعب غولف وحدائق ومحال تجارية.
• بلوم ليفينغ في مدينة زايد: أحياء كاساريس وفايا وقرطبة مع مدارس ومساجد وحدائق.
• سعديات لاجونز في جزيرة السعديات: فلل على الواجهة المائية مع نادٍ شاطئي وقرب من المعالم الثقافية.
• جزيرة جبيل: جزيرة أشجار القرم وتضم فللاً وتاون هاوس ومسارات طبيعية.
• الريمان في الشامخة: مجتمع فلل اقتصادي من الدار العقارية.
• ياس بارك غيت وياس بارك فيوز: مجتمعات أحدث من الدار العقارية في جزيرة ياس.

وتوفر المجتمعات متكاملة التخطيط عادة بنية تحتية وتنسيقاً للمساحات الخضراء وأمناً ومرافق أفضل مقارنة بالمباني المستقلة، وتميل إلى الحفاظ على قيمتها واستقطاب المستأجرين من العائلات.

يوفر سوق العقارات في دولة الإمارات، في أبوظبي ودبي، مزايا واضحة مقارنة بالمدن العالمية الأخرى:

• عوائد معفاة من الضرائب: لا ضريبة عقارية، ولا ضريبة دخل على الإيجار، ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية، على خلاف لندن التي تصل فيها ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى 28%، ونيويورك التي تجمع بين الضريبة العقارية وضريبة الدخل، وسنغافورة التي تصل فيها رسوم الدمغة إلى 60% للأجانب.
• عوائد أعلى: يبلغ متوسط العوائد الإيجارية الإجمالية في أبوظبي من 6% إلى 8%، مقابل من 2% إلى 4% في لندن، ومن 2% إلى 3% في نيويورك، ومن 1% إلى 2% في هونغ كونغ.
• سعر دخول أقل: شقق راقية على الواجهة المائية تبدأ من مليون درهم إلى 2 مليون درهم، وهو أقل بكثير من أسعار العقارات المماثلة في لندن أو سنغافورة أو هونغ كونغ.
• مسار للإقامة: يمنح شراء العقار إقامة من خلال الإقامة الذهبية، وهي ميزة فريدة للمستثمرين الدوليين.
• استقرار العملة: ارتباط الدرهم بالدولار الأمريكي يلغي مخاطر أسعار الصرف للمستثمرين المتعاملين بالدولار.
• اقتصاد متنامٍ: يواصل الناتج المحلي الإجمالي لأبوظبي التنوع والنمو، ما يدعم الطلب العقاري على المدى الطويل.

أبرز الاعتبارات عند الاختيار بين الفيلا والشقة:

الشقق:

• عوائد إيجارية أعلى تتراوح من 6% إلى 9% بفضل الطلب الأقوى من المستأجرين.
• سعر شراء ورسوم خدمات أقل لكل وحدة.
• أسهل في الإدارة والصيانة، إذ تتولى إدارة المبنى الأجزاء الخارجية.
• أنسب للمستثمرين الذين يركزون على الدخل الإيجاري.
• أعلى سيولة وأسهل في البيع بفضل اتساع قاعدة المشترين.

الفلل:

• مساحات أوسع وخصوصية أكبر ومناطق خارجية تشمل الحديقة ومواقف السيارات.
• عوائد إيجارية أقل تتراوح من 4% إلى 6%، لكن الدخل الإيجاري المطلق أعلى.
• نمو أقوى لرأس المال في المجتمعات الراقية.
• رسوم خدمات وتكاليف صيانة أعلى.
• أنسب للمستخدمين النهائيين من العائلات ولنمو رأس المال على المدى الطويل.

ويعتمد اختيارك على أهدافك: العائد الإيجاري يرجّح كفة الشقق، بينما نمط الحياة ونمو رأس المال يرجّحان كفة الفلل.

تم هي المنصة الرقمية الموحدة لخدمات حكومة أبوظبي (tamm.abudhabi)، وتجمع أكثر من 600 خدمة حكومية بما فيها الخدمات العقارية:

• تسجيل العقارات: تقديم طلبات نقل سندات الملكية ومتابعة حالة التسجيل.
• توثيق: تسجيل عقود الإيجار وإدارتها إلكترونياً.
• توصيل خدمات المرافق: التقدم بطلب خدمات الكهرباء والمياه من شركة أبوظبي للتوزيع.
• تصاريح البناء: التقدم بطلب تصاريح التجديد والإنشاء.
• التحقق من المطورين والوسطاء: الاطلاع على حالة تسجيل المطورين والوسطاء.
• رفع النزاعات: تقديم الشكاوى إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية.

وتغني منصة تم عن زيارة عدة جهات حكومية، إذ يمكن إنجاز معظم الخدمات العقارية إلكترونياً أو عبر تطبيق تم، ما يوفر وقتاً كبيراً على ملاك العقارات والمستأجرين.