تقرير سوق العقارات في أبوظبي 2025: رقم قياسي بـ142 مليار درهم في المعاملات

مقدمة

حطم سوق العقارات في أبوظبي كل رقم قياسي سابق في عام 2025، مختتماً العام بقيمة معاملات إجمالية بلغت 142 مليار درهم -- بزيادة مذهلة بلغت 44% على أساس سنوي، ما يرسّخ مكانة الإمارة كواحدة من أسرع أسواق العقارات نمواً في العالم. جاء هذا الرقم القياسي مدفوعاً بـ42,814 معاملة فردية، ما يمثل ارتفاعاً بنسبة 52% في الحجم مقارنة بعام 2024.

تروي الأرقام قصة تحول هيكلي، لا حمى مضاربة. يستند ازدهار العقارات في أبوظبي إلى نمو سكاني بلغ 7.5% في عام 2024 وحده، واقتصاد متنوع استقطب 8.2 مليار درهم من الاستثمار الأجنبي المباشر من أكثر من 100 جنسية، وإصلاحات سياسية تدريجية -- بما في ذلك إلغاء شرط الدفعة المقدمة لشراء العقارات المؤهلة للتأشيرة الذهبية في فبراير 2026. وعلى عكس الدورات المدفوعة بالرافعة المالية والمضاربة، يتسم السوق الحالي بطلب المستخدم النهائي، ورأس المال المؤسسي، والمشتريات المرتبطة بالإقامة طويلة الأمد.

يستعرض هذا التقرير الشامل عن السوق أداء عام 2025 حسب الربع، والقطاع، والمنطقة، وجنسية المشتري، ما يوفر للمستثمرين وأصحاب المنازل رؤى قائمة على البيانات لمواكبة المشهد العقاري المتطور في أبوظبي.

نظرة سريعة: عقارات أبوظبي 2025 بلمحة

المؤشر	2025	2024	التغير
إجمالي قيمة المعاملات	142 مليار درهم	98.6 مليار درهم	+44%
إجمالي حجم المعاملات	42,814	28,167	+52%
متوسط قيمة المعاملة	3.32 مليون درهم	3.50 مليون درهم	-5.2%
قيمة الاستثمار الأجنبي	8.2 مليار درهم	5.7 مليار درهم	+44%
الجنسيات المستثمرة	أكثر من 100	88	+14%
متوسط السعر لكل قدم مربعة (سكني)	1,340 درهم	1,145 درهم	+17%
حصة مبيعات العقارات على الخريطة	58%	49%	+9 نقاط
حصة مبيعات العقارات الجاهزة	42%	51%	-9 نقاط

تحليل الأداء الفصلي

لم يكن نمو السوق متجانساً طوال العام. أظهر كل ربع ديناميكيات مميزة تكشف القوى الكامنة التي تشكّل دورة العقارات في أبوظبي.

الربع الأول 2025: زخم قوي يتواصل

افتتح الربع الأول من 2025 بـ31.2 مليار درهم في المعاملات عبر 9,450 صفقة. استفاد الربع من الطلب المتبقي الذي تراكم أواخر عام 2024، خاصة في قطاع العقارات على الخريطة. برزت جزيرة السعديات كالأداء الأبرز، مع عدة إطلاقات مشاريع بارزة من ألدار وشركة TDIC ولّدت اهتماماً كبيراً من المشترين.

الربع الثاني 2025: مرحلة التسارع

شكّل الربع الثاني أقوى ربع في العام، مسجلاً 41.8 مليار درهم عبر 12,200 معاملة. شهدت هذه الفترة إطلاق عدة مشاريع ضخمة في جزيرة ياس، وجزيرة الريم، ومنطقة تطوير جزيرة الحديريات المعلنة حديثاً. بلغ نشاط المشترين الأجانب ذروته خلال هذا الربع، حيث شكّل نحو 24% من جميع المعاملات.

الربع الثالث 2025: نمو مستدام

رغم أشهر الصيف التي تشهد تباطؤاً تقليدياً، حافظ الربع الثالث على أرقام مثيرة للإعجاب بلغت 37.5 مليار درهم عبر 11,400 معاملة. تعزز السوق الثانوي مع تسارع نشاط إعادة البيع في المجتمعات الراسخة مثل شاطئ الراحة والريف.

الربع الرابع 2025: ختام قياسي

أنهى الربع الرابع العام بـ31.5 مليار درهم عبر 9,764 معاملة، مدعوماً بعروض نهاية العام وترقب إصلاح الدفعة المقدمة للتأشيرة الذهبية المقرر لأوائل 2026.

الربع	قيمة المعاملات (درهم)	حجم المعاملات	متوسط قيمة المعاملة (درهم)
الربع الأول 2025	31.2 مليار	9,450	3.30 مليون
الربع الثاني 2025	41.8 مليار	12,200	3.43 مليون
الربع الثالث 2025	37.5 مليار	11,400	3.29 مليون
الربع الرابع 2025	31.5 مليار	9,764	3.23 مليون
العام بالكامل	142.0 مليار	42,814	3.32 مليون

تحليل القطاعات: هيمنة القطاع السكني، وعودة التجاري

شكّلت العقارات السكنية 78% من إجمالي قيمة المعاملات في عام 2025، لكن قطاعي التجاري والأراضي أظهرا تعافياً ملحوظاً.

القطاع	قيمة المعاملات (درهم)	الحصة من الإجمالي	التغير السنوي
سكني	110.8 مليار	78%	+41%
تجاري	14.2 مليار	10%	+62%
أراضٍ / قطع	12.8 مليار	9%	+38%
صناعي	4.2 مليار	3%	+55%

السكني: الشقق تتصدر، الفلل تحقق علاوات سعرية

ضمن القطاع السكني، شكّلت الشقق نحو 72% من جميع معاملات الوحدات، مدفوعة بالقدرة على تحمل التكاليف، وإمكانية العائد الإيجاري، والحجم الكبير من العرض الجديد على الخريطة. غير أن الفلل استحوذت على حصة غير متناسبة من القيمة الإجمالية، حيث بلغ متوسط معاملة الفيلا 5.8 مليون درهم مقارنة بـ1.85 مليون درهم للشقق.

التجاري: تعافي المساحات المكتبية

شهد القطاع العقاري التجاري عودة قوية في عام 2025، مدفوعاً بتوسع القطاع المالي في أبوظبي، ونمو سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، وتزايد الطلب من الشركات الدولية التي تُنشئ مقارّ إقليمية. ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة A في جزيرة الماريه بنسبة 18% على أساس سنوي لتصل إلى متوسط 2,200 درهم للمتر المربع سنوياً.

أفضل المناطق أداءً من حيث ارتفاع الأسعار

لم تؤدِ جميع المناطق بشكل متساوٍ. يصنّف الجدول التالي مجتمعات أبوظبي الرئيسية حسب متوسط ارتفاع السعر لكل قدم مربعة في عام 2025.

الترتيب	المنطقة	متوسط السعر/القدم المربعة (درهم) 2025	الارتفاع السنوي	متوسط قيمة المعاملة (درهم)
1	جزيرة السعديات	2,450	+27%	6.2 مليون
2	جزيرة ياس	1,680	+17%	2.8 مليون
3	جزيرة الريم	1,320	+14%	1.9 مليون
4	شاطئ الراحة	1,280	+13%	2.4 مليون
5	جزيرة الماريه	2,180	+12%	3.5 مليون
6	مدينة خليفة	890	+11%	1.6 مليون
7	الريف	720	+10%	850,000
8	مدينة مصدر	1,150	+9%	1.3 مليون

أبرز النقاط: يعكس ارتفاع أسعار جزيرة السعديات بنسبة 27% التحول المستمر للحي الثقافي، حيث يقود متحف اللوفر أبوظبي ومتحف غوغنهايم أبوظبي ومتحف التاريخ الطبيعي الطلب الفائق الفخامة. في المقابل، يُقابَل النمو الرأسمالي الأكثر تواضعاً في الريف بأعلى عائد إيجاري للشقق في الإمارة عند 10.08%.

العقارات على الخريطة مقابل العقارات الجاهزة

هيمن قطاع العقارات على الخريطة على مبيعات 2025، مستحوذاً على 58% من إجمالي حجم المعاملات -- ارتفاعاً من 49% في 2024. جاء هذا التحول مدفوعاً بحوافز المطورين، وخطط الدفع المرنة، وإطلاق عدة مجتمعات متكاملة التخطيط بارزة.

القطاع	حصة 2025	حصة 2024	متوسط السعر/القدم المربعة (درهم)	المناطق الشائعة
على الخريطة	58%	49%	1,280	ياس، السعديات، الريم، الشامخة
جاهز	42%	51%	1,410	الراحة، الريف، مدينة خليفة، الكورنيش

عادة ما تُباع العقارات على الخريطة بخصم 9 إلى 12% مقارنة بالوحدات الجاهزة المماثلة، ما يستمر في جذب المستثمرين الباحثين عن ارتفاع رأس المال خلال فترة البناء. مع ذلك، تقدم العقارات الجاهزة ميزة الدخل الإيجاري الفوري والمعاينة الملموسة قبل الشراء.

اتجاهات خطط دفع المطورين

أنتج سوق العقارات على الخريطة التنافسي خطط دفع جذابة بشكل متزايد في عام 2025:

• الهيكل القياسي: دفعة مقدمة 10 إلى 20%، و40 إلى 50% أثناء البناء، و30 إلى 40% عند التسليم
• خطط ما بعد التسليم: قدّم عدة مطورين أقساطاً لما بعد التسليم لمدة 3 إلى 5 سنوات بفائدة 0%
• مرتبطة بالتأشيرة الذهبية: يتزايد تسويق العقارات التي تفوق قيمتها 2 مليون درهم مع مساعدة في معالجة التأشيرة الذهبية
• باقات التأثيث: قدّم المطورون المميزون أثاثاً وأجهزة منزلية ضمن الباقة للتميز

الاستثمار الأجنبي: أكثر من 100 جنسية

تواصل إصلاحات التملك الحر في أبوظبي جذب مجموعة متنامية من المستثمرين الدوليين. في عام 2025، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات 8.2 مليار درهم من أكثر من 100 جنسية -- بزيادة 44% عن 2024.

الترتيب	الجنسية	الاستثمار التقديري (درهم)	مناطق التركيز الرئيسية	الدافع الأساسي
1	هندية	2.1 مليار	الريم، ياس، الريف	التأشيرة الذهبية، الدخل الإيجاري
2	بريطانية	1.0 مليار	السعديات، شاطئ الراحة	أسلوب الحياة، الكفاءة الضريبية
3	باكستانية	780 مليون	مدينة خليفة، الريف	دخول اقتصادي، التأشيرة
4	صينية	650 مليون	جزيرة الريم، مصدر	التعليم، التنويع
5	مصرية	520 مليون	الريف، الغدير	القرب الإقليمي، القيمة
6	روسية	480 مليون	السعديات، ياس	ملاذ آمن، الفخامة
7	أردنية	350 مليون	متنوعة	القرب الإقليمي
8	أخرى (أكثر من 90 جنسية)	2.32 مليار	متنوعة	متنوع

حافظ المستثمرون الهنود على مركزهم كأكبر مجموعة مشترين أجانب للسنة الثالثة على التوالي، مدفوعين باتفاقية تجنب الازدواج الضريبي (DTAA) بين الهند والإمارات، والعوائد الإيجارية التنافسية، ومسار التأشيرة الذهبية. احتل المستثمرون البريطانيون والباكستانيون المركزين الثاني والثالث على التوالي.

المعروض المستقبلي: 6,500 وحدة في 2026 وما بعده

يُعد فهم المعروض المستقبلي أمراً بالغ الأهمية للتنبؤ بمسارات الأسعار وتحديد مخاطر العرض الزائد المحتملة.

السنة	الوحدات المسلَّمة تقديرياً	المشاريع الرئيسية
2026	6,500	بحيرات السعديات المرحلة 1، ياس بارك فيوز، ذا ديونز (الريم)
2027	12,400	السعديات ريزيرف، مجموعة ياس للجولف، ميان المرحلة 3
2028	أكثر من 21,000	جزيرة الحديريات، توسعة الريم هيلز، مشاريع ألدار متعددة

يُعد المعروض المستقبلي لعام 2026 متواضعاً نسبياً عند 6,500 وحدة، ما ينبغي أن يستمر في دعم استقرار الأسعار وحتى المزيد من الارتفاع في المناطق ذات الطلب المرتفع. تستحق الزيادة الكبيرة إلى 12,400 وحدة في 2027 وأكثر من 21,000 في 2028 المراقبة، رغم أن النمو السكاني المتوقع لأبوظبي إلى 4.5 مليون نسمة بحلول 2026 يشير إلى أن الطلب سيستوعب معظم هذا العرض الجديد.

أبرز النقاط: تمثل نافذة 2026-2027 فترة مواتية للمستثمرين -- إذ يخلق العرض المحدود في مواجهة الطلب القوي ظروفاً لاستمرار ارتفاع رأس المال، خاصة في المجتمعات الراسخة القريبة من التسليم.

التطورات التنظيمية والسياسية

عزّزت عدة تغييرات تنظيمية في 2025 وأوائل 2026 بيئة الاستثمار:

• إصلاح التأشيرة الذهبية (فبراير 2026): من المتوقع أن يعزز إلغاء شرط الدفعة المقدمة لشراء العقارات بقيمة 2 مليون درهم فأكثر نشاط المستثمرين الأجانب أكثر. سابقاً، كان يجب أن يكون العقار مدفوعاً بالكامل؛ أما الآن، فتؤهل المشتريات الممولة بالرهن العقاري.
• رسم نقل ملكية العقار: يبقى عند 2% تنافسية من قيمة المعاملة، وهو أقل بكثير من نسبة 4% في دبي ومعظم الأسواق الدولية.
• توسع سوق أبوظبي العالمي (ADGM): تواصل المنطقة الحرة لسوق أبوظبي العالمي جذب شركات الخدمات المالية، ما يدفع الطلب على المساحات المكتبية والسكنية المميزة في جزيرتي الماريه والريم.
• إصلاحات تأشيرات السياحة: تزيد تأشيرات السياحة الممددة وإجراءات الدخول المبسطة من معدلات تحويل الزائر إلى مستثمر.
• معايير البناء المستدام: ترفع المتطلبات الجديدة لتصنيف استدامة لؤلؤة 2 في جميع التطويرات المرتبطة بالحكومة من جودة البناء وقيم الأصول طويلة الأمد.

مقارنة بالأسواق الإقليمية

يصبح عرض القيمة في أبوظبي أكثر وضوحاً عند مقارنته بنظرائه الإقليميين.

المؤشر	أبوظبي	دبي	الرياض	الدوحة
متوسط السعر/القدم المربعة (درهم)	1,340	1,850	1,100	1,050
رسم النقل	2%	4%	2.5%	بدون رسوم
متوسط العائد الإيجاري الإجمالي	7.2%	6.8%	5.5%	5.0%
النمو السكاني (2024)	7.5%	4.8%	3.8%	2.1%
حصة العقارات على الخريطة	58%	65%	42%	35%
التأشيرة الذهبية (الحد الأدنى للعقار)	2 مليون درهم	2 مليون درهم	غير متاح	غير متاح

تقدم أبوظبي مزيجاً مقنعاً من أسعار دخول أقل، وعوائد أعلى، وتكاليف معاملات أقل، ونمو سكاني أقوى مقارنة بدبي والأسواق الإقليمية الأخرى. كما تقلل وتيرة التطوير الأكثر اتزاناً في الإمارة من مخاطر العرض الزائد مقارنة بالأسواق ذات المشاريع الإنشائية الأكثر توسعاً.

توقعات السوق: تنبؤات 2026

استناداً إلى مسار عام 2025 وأساسيات السوق الحالية، تحدد التوقعات التالية التوقعات الواقعية لسوق العقارات في أبوظبي في عام 2026:

1. قيمة المعاملات: 155 إلى 165 مليار درهم (+9 إلى 16% سنوياً)، مدفوعة باستمرار الاستثمار الأجنبي، وإصلاحات التأشيرة الذهبية، وإطلاق مشاريع جديدة
2. ارتفاع الأسعار: 8 إلى 15% عبر المناطق الرئيسية، مع استمرار تفوق السعديات وياس
3. هيمنة العقارات على الخريطة: يُتوقع أن تصل إلى 60 إلى 63% من إجمالي المعاملات مع إطلاق مشاريع ضخمة جديدة
4. الاستثمار الأجنبي: هدف يفوق 10 مليارات درهم، بقيادة المستثمرين الهنود والبريطانيين والصينيين
5. العوائد الإيجارية: مستقرة بين 6.5 و8% للشقق، مع حفاظ الريف ومدينة خليفة على عوائد تفوق 9 إلى 10%
6. استيعاب العرض: ينبغي أن يُستوعب بارتياح الـ6,500 وحدة المسلَّمة في 2026 من قبل الطلب، ما يدعم استقرار الأسعار

الخاتمة وأبرز النقاط

• سجّلت أبوظبي 142 مليار درهم في معاملات العقارات عام 2025، بزيادة 44% تمثل أقوى عام في تاريخ الإمارة
• ارتفع حجم المعاملات بنسبة 52% إلى 42,814 صفقة، ما يشير إلى طلب واسع النطاق بدلاً من التركز في عدد قليل من الصفقات الضخمة
• قادت جزيرة السعديات ارتفاع الأسعار بنسبة 27% سنوياً، بينما حقق الريف أعلى عائد إيجاري عند 10.08%
• استحوذت مبيعات العقارات على الخريطة على 58% من السوق، ارتفاعاً من 49% في 2024، مدفوعة بخطط دفع مرنة وأهلية التأشيرة الذهبية
• بلغ الاستثمار الأجنبي 8.2 مليار درهم من أكثر من 100 جنسية، مع تصدر المستثمرين الهنود المجموعة الأكبر
• يُعد المعروض المستقبلي لعام 2026 البالغ 6,500 وحدة متواضعاً نسبياً مقارنة بالطلب، ما يدعم استمرار نمو الأسعار
• يحافظ رسم النقل بنسبة 2% في أبوظبي، والعوائد التنافسية، وإصلاحات التأشيرة الذهبية على ميزة الإمارة مقارنة بنظرائها الإقليميين